Skatteministeriet
Ekspertudvalg M Logo
Rapport 11. september 2014

Forbedring af ejendomsvurderingen – Ekspertudvalg fremlægger resultater og anbefalinger

Luk

Anbefal siden

Indtast modtagerens e-mailadresse og dit navn, samt en besked om hvorfor du synes, modtageren skal gøres opmærksom på denne side.

Luk

Siden er sendt!

Du har nu sendt siden:
Forbedring af ejendomsvurderingen – Ekspertudvalg fremlægger resultater og anbefalinger

Nye maskinelle modeller skal forbedre fremtidens ejendomsvurderinger, så de bliver mere gennemskuelige og giver større træfsikkerhed. Modellerne skal bygge på data om handelspriser for frie handler og data om den enkelte ejendom. Udvalget har undersøgt næsten 100 forskellige typer af data og har udvalgt de data, der har størst betydning. Disse data bør fremover indgå i vurderingen af den enkelte bolig. Det bør samtidigt være nemmere for ejerne at få rettet fejl i registre og beregningsgrundlag. Det er nogle af de væsentligste anbefalinger, som regeringens ekspertudvalg om ejendomsvurdering præsenterer i dag ved offentliggørelsen af deres rapport.

Ny maskinel vurderingsmodel for ejerboliger

De væsentligste anbefalinger til ny vurderingsmodel for ejerboliger er:

  • Vurderingen af landets ca. 1,7 mio. ejerboliger bør baseres på faktiske handelspriser på sammenlignelige ejendomme i nærområdet
  • Alle vurderinger bør bygge på objektive data og kriterier
  • GPS-data inddrages til at tage højde for fx afstand til vej, udsigt til vand og jernbane i baghaven m.m.
  • Vurderingerne skal i videst muligt omfang være gennemskuelige og beregningsgrundlaget tilgængeligt for den enkelte ejer og på SKATs hjemmeside
  • Ejeren bør inddrages tidligt i vurderingsprocessen og gives mulighed for digitalt at rette forkerte data
  • Beskatningsværdien for grunde tilhørende parcel- og rækkehuse fastsættes som en politisk eller administrativt fastsat andel af den samlede ejendomsværdi

Ekspertudvalget anbefaler således, at vurderingsprocessen tænkes sammen med klagesystemet. Først kan ejeren selv rette fejl og anmode om korrektion for forhold, der påvirker ejendomsværdien og er direkte målbare. Efterfølgende kan ejeren ligesom i dag klage over den samlede vurdering. Processen skal give større gennemsigtighed for ejendomsejerne og vil medvirke til at reducere sagsbehandlingstiden i klageprocessen.

Ny model for erhvervsejendomme

Udvalget anbefaler også nye modeller for henholdsvis erhvervsejendomme og landbrugsejendomme.

På erhvervsområdet konstaterer udvalget, at antallet af realiserede handelspriser ofte vil være meget begrænset, og de faktiske handelspriser for solgte erhvervsejendomme afspejler, at ejendommene ofte omfatter forskellige kategorier af erhvervsmæssigt benyttede lokaler, ligesom det forekommer, at flere ejendomme indgår i en samlet handel. Der findes derfor ikke en anvendelig handelsprisstatistik for erhvervsejendomme.

Udvalget anbefaler derfor følgende:

  • Der skal udvikles en model, der baseres på en afkastbaseret metode 
  • Normen for en vurdering skal ændres til et gennemsnitligt handelsprisniveau fastsat ud fra gennemsnitlige lejeindtægter, udgifter og forrentningskrav       
  • Der opbygges et register med standardiserede markedsdata samt oplysninger om erhvervsejendomstyper og geografisk beliggenhed                
  • Registerets oplysninger gøres offentligt tilgængelige             
  • Registerets data om lejeindtægter og udgifter tilvejebringes ved indberetninger fra de største virksomheder på erhvervsejendomsmarkedet
  • BBR-registeret er i dag mangelfyldt på erhvervsområdet og bør derfor udvikles og kvalitetssikres

Udvalget anerkender, at det vil være en tidskrævende opgave at udvikle den nye vurderingsmodel for erhvervsejendomme fuldt ud. Derfor anbefaler udvalget, at der på kort sigt anvendes en vurderingsmodel baseret på afkast. En model, der kombinerer statistisk estimering af gennemsnitslejeniveauer, udgifter og forrentningskrav med manuelle korrektionsmuligheder. 

Vurdering af grunde til erhvervsejendomme foreslås som udgangspunkt at ske som hidtil.

Økonomiske effekter

Udvalgets beregninger tyder på, at SKAT generelt ikke har vurderet for højt, nærmere tværtimod, og derfor vil vurderingerne også stige med en forbedret og mere præcis model. 

Når 9 ud af 10 ejendomsejerne alligevel ikke kommer til at betale mere i ejendomsskat, skyldes det skattestoppet. Blandt de, der skal betale mere, vil det i det første år for langt de fleste blive mellem 0 og 100 kr. pr måned. 

Udvalgets arbejde har vist, at der er en tendens til, at billigere ejendomme overvurderes, mens dyrere ejendomme undervurderes. Det gælder både SKATs nuværende model og den model, udvalget anbefaler.

Nyt system og løbende videreudvikling

Forslaget til den nye vurderingsmodel for ejerboliger er udviklet som en prototype, så der er behov for at videreudvikle den. Hvornår modellen kan være klar til at træde i kraft, vil det være op til politikerne at tage stilling til.

Udtalelser fra Peter Engberg Jensen, formand for Ekspertudvalget


"Med den nye model for ejerboliger får vi et mere objektivt og gennemsigtigt system, fordi vi i modelarbejdet har undersøgt næsten 100 data for ejendommene og udvalgt de data, der har størst betydning for ejendomsvurderingerne. Men det er klart, at vi ikke får en helt eksakt pris på det enkelte hus. Modellen vil give et mere gennemsigtigt beskatningsgrundlag, end der er i det gamle system".


"Det er vigtigt, at vurderingerne bliver så klare og præcise som muligt. Derfor anbefaler vi, at ejerne får mulighed for at rette fejl i data, når de modtager vurderingen fra SKAT. Det kan fx være, at der er fejl i registreringen af en tilbygning, som skal tælle med på en anden måde".


"Der handles kun få grunde, og de ligger typisk i helt nye byudviklingsområder, hvor grundpriserne ikke nødvendigvis svarer til grundpriserne andre steder. Vi anbefaler, at grundværdierne regnes ud efter en andelsmodel, hvor det ikke er målet at ramme den eksakte pris. De fleste grunde bliver jo handlet med et hus oven på".


"Systemet vil hele tiden blive bedre i takt med, at flere handler bliver indregnet, og nye og bedre data indarbejdes i modellen. Men der er allerede fra start af et par udfordringer, som vi gør opmærksom på. Det gælder på de områder, hvor der er meget få handler, fx i landdistrikter eller blandt liebhaverejendomme. Her ved vi fra start af, at der er større fejlskøn forbundet med modellen".

Læs mere

Se rapport, faktaark, præsentation m.m.