Afsnit 6: Boligejere

6.1. Når man køber bolig

6.2. Mens man ejer boligen

6.3. Ændringer, mens man ejer boligen

6.4. Når man sælger sin bolig

6.5. Skat og andre boligformer

6.1. Når man køber bolig

Tinglysningsafgift på skødet

Når man har skrevet under på købsaftalen, skal man have skøde på ejendommen. I skødet bliver ejendomsretten formelt overdraget fra sælger til køber. For at få indført ændringen i tingbogen, skal man betale en fast afgift på 1.400 kr. pr. dokument. Herudover skal man betale 0,6 pct. af købesummen. Er købesummen mindre end den offentlige vurdering, skal man betale 0,6 pct. af vurderingen.

Stiftelses- og/eller overtagelsesomkostninger vedrørende lånene

De færreste har mulighed for at købe en bolig kontant. I de fleste bolighandler skal køber derfor optage lån. I forbindelse med låneoptagelsen bliver der også betalt tinglysningsafgift (pantebrevsstempel). Afgiften udgør 1,5 pct. af lånebeløbet udover den faste afgift på 1.400 kr. pr. dokument.

6.2. Mens man ejer boligen

Rentefradraget

Renteudgifter kan trækkes fra ved opgørelsen af kapitalindkomsten.

Når man har renteudgifter på boliglån, bliver skattemyndighederne oplyst herom, uanset om disse stammer fra realkreditlån eller banklån. Det gør det nemmere at selvangive. Skattemyndighederne får de nødvendige oplysninger og kan beregne den korrekte skat.

Fald i rentefradragets værdi

Rentefradragets værdi er blevet reduceret med 1999-skattejusteringen (Pinsepakken). Rentefradraget udgik fra og med år 2001 ved beregningen af de forskellige indkomstskatter til staten, og rentefradraget har nu en skatteværdi svarende til de kommunale skatter på ca. 33 pct.

Ejendomsværdiskat

Den offentlige ejendomsvurdering danner baggrund for flere former for beskatning. Det gælder ejendomsværdiskatten, hvor skatten bliver beregnet på grundlag af ejendomsværdien, og den kommunale ejendomsskat (grundskyld), hvor skatten bliver beregnet på grundlag af grundværdien.

Hvert andet år bliver ejendommene i Danmark vurderet. For hver ejendom bliver der fastsat en ejendomsværdi og en grundværdi. Ejendomsværdien er et skøn over en ejendoms kontantpris ved eventuelt salg. Grundværdien er grundens værdi i ubebygget stand. Der bliver taget forskellige hensyn, når ejendommen vurderes, for eksempel hvor den ligger, og hvad den kan bruges til. I de år, hvor ejendommen ikke er blevet vurderet af SKAT, er de fastsatte værdier reguleret på grundlag af prisudviklingen for fast ejendom i perioden efter den seneste normale vurdering. Fra og med 2007 er disse årsreguleringer ophævet. Fremover danner den normale ejendomsvurdering, der foretages hvert andet, således grundlag for beskatning to år i træk.

Ejendomsværdibeskatning

Ejendomsværdiskatten indgår ikke i indkomstbeskatningen, men den beregnede ejendomsværdiskat opkræves sammen med indkomstskatterne ved at den indregnet på skattekortet, der danner grundlag for den skat arbejdsgiveren trækker i forbindelse med lønudbetalingen.

Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt 10 promille af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger et beløb på 3.040.000 kr., og 30 promille af resten. Ejendomsværdibeskatningen er således progressiv.

For boligejere, som senest 1. juli 1998 har erhvervet deres ejendom, gælder to overgangsordninger, der giver ret til nedslag i ejendomsværdiskatten.

De nævnte ejere får for det første en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat med et beløb som udgangspunkt svarende til 2 promille af ejendomsværdien. Det betyder, at de pågældende ejere skal betale henholdsvis 8 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger progressionsgrænsen på 3.040.000 kr., og 28 promille af resten.

Yderligere får de nævnte ejere et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1.200 kr. De ejendomstyper, der udløser dette nedslag, er i hovedsagen de samme ejendomstyper, som tidligere var berettiget til standardvedligeholdelsesfradrag i indkomsten. Det betyder, at ejere af ejerlejligheder og ejere af visse fredede ejendomme ikke får det nævnte nedslag.

De to nævnte nedslag bortfalder som udgangspunkt ved ejerskifte.

Der gives yderligere nedslag i ejendomsværdiskatten for alderspensionister. Nedslaget udgør 4 promille af ejendomsværdien, dog maks. 6.000 kr. for helårsboliger og 2.000 kr. for fritidshuse. Disse nedslag er indkomstgradueret og aftrappes, hvis de pågældende pensionister i 2008 har indkomster over ca. 169.000 kr. for enlige pensionister og ca. 260.000 kr. for pensionistægtepar.

Skattestop for ejendomsværdiskatten

Fra 2002 er der indført et stop for stigninger i ejendomsværdiskatten. Ved fastsættelsen af skattestoppet blev grundlaget for ejendomsværdiskatten fastfrosset i 2002. Udgangspunktet for fastfrysningen er 2001-vurderingen med tillæg af 5 procent. Hvis 2002-vurderingen, eller vurderingen pr. 1. oktober i indkomståret, er lavere end dette tal, bruges den laveste vurdering dog som beregningsgrundlag.

Grundlaget for ejendomsværdiskatten kan aldrig overstige dette loft. Hvis ejendomsværdierne falder, således at det aktuelle års ejendomsvurdering er under loftet, beregnes ejendomsværdiskatten på grundlag af det aktuelle års ejendomsvurdering. Hvis ejendomsværdien senere stiger, vil beregningsgrundlaget kunne stige igen, men højst op til det fastsatte loft.

Efter de gældende regler beskattes ejendomsværdier over en progressionsgrænse med 30 promille. Denne grænse er nu fastlåst til 3.040.000 kr. Fastlåsningen gælder også, selvom huspriserne falder.

Loft ved køb og salg af en ejerbolig 

Ved salg af en ejerbolig overtager den nye ejer den tidligere ejers loft over grundlaget for ejendomsværdiskatten. 

Den nye ejer overtager ikke de særlige nedslag som den tidligere ejer har haft, fordi ejendommen var erhvervet før 1. juli 1998.

Loft ved om-, til- og nybygning m.v.

Hvis der på en ejendom efterfølgende foretages en til- eller ombygning, der kræver byggetilladelse, forhøjes beregningsgrundlaget for loftet, så grundlaget svarer til det laveste af følgende beløb: Enten hvad den ændrede ejendom ville have været vurderet til i 2001 med tillæg af 5 pct., eller hvad den ændrede ejendom ville have været vurderet til i 2002, eller hvad den ændrede ejendom er vurderet til den 1. oktober i indkomståret. Tilsvarende gælder, hvis ejendommens grundareal ændres, eller ejendommen ændrer anvendelse. Hvis ejeren både før og efter den ændrede anvendelse af ejendommen bebor den, slår den ændrede anvendelse dog først igennem, når ejendommen sælges.

Ved nybygning opgøres beregningsgrundlaget for loftet, så grundlaget svarer til, hvad en sådan ejendom ville have været vurderet til i 2001 med tillæg af 5 pct./vurderet til i 2002/vurderet til den 1. oktober i indkomståret. Det sker i praksis ved, at vurderingsmyndighederne vurderer ejendommen efter de regler, der var gældende ved 2001-vurderingen, ved 2002-vurderingen og i indkomståret. Den laveste ansættelse anvendes.

Begrænsning af ejendomsværdiskattestigning fra år til år

Der er også regler der begrænser stigningen i ejendomsværdiskat fra år til år, således at den ikke altid i det aktuelle år stiger i det omfang, det pågældende års vurdering berettiger til. Anvendelsesområdet for begrænsningsreglerne er blevet mindre med indførelsen af loftet over ejendomsværdiskatten. Der er dog fortsat behov for reglerne i de tilfælde, hvor ejendomsværdien falder under loftet for beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten og efterfølgende stiger igen, eller i de tilfælde hvor beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er steget som følge af en om- eller tilbygning, der har krævet byggetilladelse.

Loftet over ejendomsværdiskatten medfører desuden, at overskydende ejendomsværdiskat, der ikke har udløst en stigning i ejendomsværdiskatten i 2002, bortfalder. Den udløses ikke for samme ejere i samme bolig. Det sker ved, at fradraget i 2002 fastfryses for den enkelte ejer, og videreføres som et fast fradrag i ejendomsværdiskatten fremover. Fradraget bortfalder ved salg. 

Den kommunale ejendomsskat (grundskylden)

Grundskylden udgør en promilleandel af grundværdien til kommunen. Kommunerne fastsætter selv den grundskyld, som boligejerne i kommunen skal betale. Den skal dog være på mindst 16 promille og højst 34 promille. For land- og skovbrugsjord er der en lavere grundskyldspromillle.

Den gennemsnitlige kommunale grundskyld udgør ca. 24 promille.

Som boligejer har man foruden grundskyld også andre udgifter til kommunen, for eksempel renovation. Renovation bliver ofte opkrævet sammen med ejendomsskatten. Men udgifter til renovation er udelukkende brugerbetaling, og har intet med skattesystemet at gøre. Det er bare praktisk at opkræve beløbene samlet.

Energi pålagt boligejere

Forbruget af el, vand og varme er pålagt afgifter.

Anvendelsen af energi- og miljøafgifterne steg i løbet af 1990'erne, hvor merprovenuet fortrinsvis blev brugt til lempelse af indkomstskatterne.

Energiafgifterne udgør i 2008:

Afgifterne har ikke været reguleret fra 2002-2007, men som en del af "Lavere skat på arbejde i 2008 og 2009" sker der fra 1. januar 2008 og frem en prisindeksering af afgifterne på el, gas, olie m.v. men ikke på vand.

6.3. Ændringer, mens man ejer boligen

Om- eller tilbygning

Hvis man ombygger sin bolig eller laver en tilbygning, vil boligens værdi typisk stige. Værdistigningen vil få betydning for ejendomsvurderingen, der igen vil få betydning for beregningen af ejendomsværdiskatten, hvis om- eller tilbygningen har krævet byggetilladelse.

Bliver om- eller tilbygningen finansieret ved lån, påvirker det den skattepligtige indkomst, fordi rentefradraget bliver større.

Ændret anvendelse, for eksempel udlejning

Ændrer man på anvendelsen af boligen for eksempel ved at udleje den helt eller delvis, påvirker det også skatten.

Når man udlejer sin ejendom, er der tale om erhvervsmæssig virksomhed. Det betyder, at man dels bliver beskattet af indkomst fra udlejningen, dels opnår fradragsret for de udgifter, man har til ejendommens drift og vedligeholdelse.

Udlejer man værelser til beboelse, for eksempel til en studerende, er lejeindtægten skattefri, når den ikke overstiger et bundfradrag.

Bundfradraget udgør 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Bundfradraget gælder uforandret, selvom man kun har udlejet en del af året. Hvis lejeindtægten er større end bundfradraget, skal den resterende del medregnes til indkomsten. Hvis man vælger at anvende bundfradraget, er der ikke fradragsret for udgifter i øvrigt. Man kan også vælge at lave en regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter og udgifter, men så får man ikke et bundfradrag i lejeindtægten.

Man kan også ændre anvendelsen af boligen ved at anvende en del af denne til erhverv, for eksempel frisørsalon. Dette ændrer også på ens skatteforhold. Først og fremmest bliver ejendomsværdiskatten mindre, fordi erhvervsdelen udgår af beregningen.

Ændret finansiering

Hvis man ændrer på finansieringen af sin bolig, eksempelvis fordi renten er faldet, og det derfor er blevet fordelagtigt at omlægge lånene, kan dette have forskellige skattemæssige konsekvenser.

For det første vil nye lån betyde anderledes renteudgifter. Særligt i forbindelse med låneomlægning til lavere forrentede lån, er det vigtigt at være opmærksom på, hvad dette betyder for nettoudgiften for boligen. At man skal betale mindre i rente, betyder også, at man får et mindre rentefradrag.

For det andet bliver kursgevinster beskattet i særlige tilfælde. Det sker, hvis man indfrier et kontantlån i boligen før tid, og får en gevinst ud af det, dog ikke ved hussalg, hvis kreditforeningen kræver det, eller hvis en efterlevende ægtefælle overtager ejendommen i forbindelse med skifte eller hensidden i uskiftet bo. Gevinsten opstår, når der er forskel på den kurs, som man har givet for lånet, og den kurs man indfrier til.

Der er ikke kursgevinstbeskatning på obligationslån.

Endelig kan låneomlægning betyde, at der skal betales tinglysningsafgift af forskellen mellem det gamle og det nye lån, hvis det nye lån er større end det gamle. Det vil sige 1,5 pct. af forskellen, samt den faste tinglysningsafgift på 1.400 kr. Hvis man derimod bare skifter det ene realkreditlån (eller realkreditlignende lån) ud med et andet af samme størrelse, så skal der alene betales 1.400 kr.

Optagelse af tillægslån behandles på samme måde som almindelige lån. Der skal derfor betales en tinglysningsafgift på 1,5 pct. af lånebeløbet, samt en fast afgift på 1.400 kr.

For de såkaldte SDO-lån skal der alene betales variabel tinglysningsafgift på 1,5 pct. af lånebeløbet og fast tinglysningsafgift på 1.400 kr., når den tinglyste nominelle hovedstol på det nye pantebrev er større end den tinglyste nominelle hovedstol på det tidligere pantebrev. Er den tinglyste nominelle hovedstol på det nye pantebrev mindre end eller lig med den tinglyste nominelle hovedstol på det tidligere pantebrev, skal der hverken betales fast eller variabel afgift.

6.4. Når man sælger sin bolig

Efter den såkaldte parcelhusregel er gevinsten ved salg af en- og to-familiehuse, ejer- eller andelslejligheder og sommerhuse fritaget for beskatning, når ejeren har beboet ejendommen helt eller delvist i ejertiden. Fritagelsen er dog med enkelte undtagelser betinget af, at ejendommens grundareal er mindre end 1.400 m². For de fleste boliger udgør ejendommens grundareal mindre end 1.400 m².

Da gevinster ved salg af typiske ejerboliger ikke udløser skat, kan eventuelle tab heller ikke trækkes fra.

6.5. Skat og andre boligformer

Skattesystemet betyder også noget, hvis man køber en andelsbolig eller et sommerhus.

Andelsbolig

Hvis man vælger at købe sin bolig som en andelsbolig, er man ikke boligejer i traditionel forstand. Man bliver i stedet "lejer" i forhold til andelsboligforeningen, som ejer ejendommen. Det betyder skattemæssigt, at det er andelsboligforeningen, som har rentefradragsretten. Andelsboligforeningen kan udnytte rentefradragsretten, hvis den har skattepligtige indtægter.

Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger.

Salg af en andelslejlighed er omfattet af parcelhusreglen, og en eventuel fortjeneste er altså skattefri.

Sommerhus

Når man ejer et sommerhus, skal man på samme måde som ved almindelige boliger betale ejendomsværdiskat af egen bolig.

Hvis man lejer sit sommerhus ud, er lejeindtægten skattepligtig. Til gengæld har man fradrag for udgifter til drift og vedligeholdelse af sommerhuset.

Man kan vælge at foretage en regnskabsmæssig opgørelse af sine udgifter, så det er de faktiske udgifter, man trækker fra. De fradragsberettigede udgifter er for eksempel udgifter til vedligeholdelse af indbo og inventar og ejendomsskatter.

Men skattereglerne tilbyder også - gennem standardfradrag - en administrativ mere enkel måde at gøre det på.

For sommerhuse, der kun er udlejet en del af året, er der et bundfradrag på 7.000 kr. Derudover er der et fradrag på 40 pct. i bruttolejeindtægten efter fradrag af de 7.000 kr.

Har man én gang valgt at fradrage de faktiske udgifter, skal man blive ved med det. Man kan altså ikke senere gå over til det mere enkle standardfradrag.

I begge tilfælde, det vil sige uanset opgørelsesmetode, kan fradraget aldrig overstige bruttoindtægten.

Når man sælger sit sommerhus, er en eventuel fortjeneste skattefri efter parcelhusreglen, forudsat man selv eller ens husstand har benyttet det til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori man har ejet det.

Yderligere henvendelse: Peter L. Hansen 3395 1758