I begyndelsen af 1100-tallet indførtes tiende-ordningen i Danmark. Tiende var en grundbyrde på en ejendom, som forpligtede ejeren til at aflevere en tiendel af afgrøderne til kirken. Efter reformationen overgik denne ret til kongen. Afgiften stod i et direkte forhold til jordens aktuelle værdi for ejeren, idet den varierede i takt med udbyttets størrelse.

Fra 1200-tallet gik man i Jylland og på Fyn over til at opkræve skatten på grundlag af arealernes handelsværdier (de såkaldte "guldvurderinger"), mens man på Sjælland og i Skåne opkrævede skatterne efter hvor meget udsæd et areal kunne tage (de såkaldte "skyldtaksationer"). Hermed var den direkte sammenhæng mellem skatten og det aktuelle udbytte ophørt.

Endvidere pålagdes fæstebønderne pligt til at svare landgilde til ejerne. I Valdemarstiden var afkastet fra guldvurderinger og skyldtaksationer næsten identisk med landgildernes afkast, men disses betydning steg efterhånden som selvejerbønderne forsvandt.

I 1688 og 1844 gennemførtes landsdækkende hartkornansættelser, som herefter dannede grundlag for jordbeskatningen. Desuden blev jordbeskatningssystemet suppleret med en bygningsafgift, der hvilede på byejendomme og bygninger, der ikke blev brugt til landbrug. Disse skatter udgjorde ca. 15-20 pct. af statens indtægter.

Efter indførelsen af parlamentarismen i 1901 afløste partiet Venstre partiet Højre som regeringsbærende parti. Dette medførte, at der i 1903 indførtes en permanent indkomst- og formueskat. Denne ændring medførte, at skattetrykket blev flyttet fra land til by. Ejendomsbeskatningen blev således som følge af denne omlægning reelt halveret.

Ved ejendomsskyldsloven i 1903 indførtes et nyt beskatningsgrundlag, ejendomsskyldsværdien. Ejendomsskyldsværdien var ejendommens værdi i handel og vandel uden besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel, men inklusive grund og bygninger med nagelfast tilbehør.

Ejendomsskyldsværdien blev fastsat ved periodiske vurderinger af særlige vurderingsmyndigheder.

Allerede kort efter lovens vedtagelse blev ejendomsskyldsloven kritiseret for, at der var sket en overgang fra en grundskat til en bygningsskat. Det hævdedes, at det forhold, at bygninger nu indgik i beskatningsgrundlaget, bevirkede en beskatning af ejerens flid og indsats på ejendommen, og desuden var det en favorisering af den store landbrugsejendom i forhold til den lille landbrugsejendom.

Kritikken resulterede i, at man i 1911 gennemførte en række prøvevurderinger til "jordskyld". Ved disse prøvevurderinger anvendtes to principper; et princip, der anvendte visse normalbegreber - bl.a. "bondegårdsreglen" og et princip, der gik ud fra en konkret bedømmelse.

På basis af erfaringerne fra prøvevurderingerne ændredes i 1915 reglerne således, at der fra og med den 3. alm. vurdering pr. 1. juli 1916 ved siden af ejendomsværdien skulle ansættes en grundværdi. Grundværdien skulle ansættes til værdien af jorden i ubebygget stand under hensyn til dennes beskaffenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Landbrugets grundværdier ansattes efter et cirkulære til samme værdi pr. arealenhed uafhængigt af ejendommens størrelse og som om jorden tilhørte en middelstor bondegård. I første omgang fik denne selvstændige ansættelse ikke skattemæssige konsekvenser.

I 1922 vedtoges lov om beskatning af faste ejendomme. Ejendomsskyldsloven ophævedes som følge heraf. Ejendomsskyldslovens vurderingsprincipper overførtes dog stort set uændret til den nye lov. Det præciseredes, at landbrugsjorden skulle ansættes som om den tilhørte en middelstor bondegård i middelgod kultur. Endvidere indførtes årsomvurderinger for ejendomme, der havde undergået visse ændringer siden sidste alm. vurdering. Ejendomsskylden blev bevaret og derudover indførtes en statsgrundskyld på 1,5 promille.

Vurderingsloven i 1956 indebar en lovteknisk modernisering af loven. Vurderingsprincipperne fra 1922-loven blev dog i det væsentlige bibeholdt. De væsentligste ændringer ved 1956-loven var

en udbygning af betingelserne for årsomvurdering og
ansættelse af ejendoms- og grundværdier efter aktuelle priser ved omvurdering

Endvidere udgik beskatningsbestemmelserne af loven. Disse bestemmelser vendte dog tilbage til loven i perioden 1958-66, hvor grundskylden til staten blev afskaffet. Ejendomsskylden til staten blev endelig afskaffet i 1987.

I perioden 1956 til indgåelsen af kommuneaftalen i 1989 er der gennemført en række justeringer, der generelt set ikke har ændret på vurderingsprincipperne.

I 1965 blev årsomvurderingerne ændret, så prisforholdene ved sidste almindelige vurdering skulle lægges til grund og ikke de aktuelle prisforhold. Ændringen begrundedes med, at kraftige prisstigninger mellem de almindelige vurderinger skabte for store uligheder mellem omvurderede og ikke-omvurderede ejendomme. I 1982 vendte man tilbage til det oprindelige udgangspunkt for prisfastsættelsen ved årsomvurderinger.

Denne tilbagevenden skal også ses på baggrund af, at der fra og med 1982 indførtes et årsreguleringssystem, hvorefter der skulle ske en skematisk regulering af vurderingerne i takt med prisudviklingen på ejendomsmarkedet i de år, hvor der ikke blev foretaget en alm. vurdering.

Ejerlejlighedsbegrebets indførelse i dansk lovgivning medførte i 1966 også en ændring af vurderingsloven.

Frigørelsesafgiftslovens indførelse i 1969 som et led i planlovgivningen betød to ændringer i vurderingsloven. I 1969 bestemtes, at ansættelsen af landbrugsejendomme m.v. skulle være uafhængige af eventuel værdiforøgelse som følge af formodet overgang fra landzone til byzone eller sommerhusområde. Der skulle i stedet ansættes et differencebeløb, der skulle angive denne merværdi. Året efter indførtes en regel for omvurdering af landbrugsejendomme m.v., der overgår fra landzone til byzone eller sommerhusområde, snarest efter zoneovergangen.

Fra og med 1982 indførtes kontantvurderingsprincippet. I 1984 ændredes dette fra en omregning af prioriterede værdier til en direkte kontantvurdering.

I 1970 blev der indført et ensartet kommunalt ejendomsregister, og i 1976 blev der åbnet mulighed for anvendelse af registrets oplysninger i vurderingsarbejdet.

Endelig blev i 1984 vurderingstidspunktet ændret fra 1. april til 1. januar.

Vurderingsorganisationen blev i perioden effektiviseret betydeligt bl..a. som følge af indførelsen af de maskinelle vurderingssystemer. Det kom bl.a. til udtryk ved en reduktion af vurderingsmandskorpset fra 4.000 til 1.200 i 1982.

Den 23. maj 1989 indgik den daværende regering med Kommunernes Landsforening, København og Frederiksberg kommune den såkaldte "kommuneaftale". Aftalen indebar indførelse af en parallel struktur på vurderingsområdet og på skatteområdet. Under Folketingsbehandlingen af de lovforslag, der blev fremsat som følge af "kommuneaftalen" blev ejendomsvurderingsområdet dog udskilt til særskilt behandling på baggrund af en embedsmandsundersøgelse. Udvalget afgav sin redegørelse i marts 1990 med forslag til ændring af myndighedsstrukturen. Dette udvalg drøftede endvidere de materielle vurderingsregler og forskellige forenklingsmuligheder. Med henblik på en forenkling af de materielle vurderingsregler nedsattes den 15. juni 1990 et udvalg under forenklingsud- valget. Udvalget afgav i maj 1992 betænkning med en række forenklingsforslag (Betænkning nr. 1238 af maj 1992 fra udvalget vedrørende de materielle regler på ejendomsvurderingsområdet).

Ved lov nr. 378 af 18. maj 1994 blev der indført en ny struktur på vurderingsområdet.

Vurderingsorganisationen blev efter loven opretholdt som en statslig organisation uafhængig af kommunerne. Det var i denne forbindelse afgørende, at det er to forskellige instanser, der henholdsvis behandler vurderingen af fast ejendom og fastsætter grundskyldspromillen.

Desuden gennemførtes ved loven årlige vurderinger med årlig klageadgang fra 1. januar 1996, dog med en særlig overgangsordning for perioden 1996 til 1998. Ved overgangen til årlige vurderinger med klageadgang for borgerne ville ejendomsvurderingerne blive bragt i bedre overensstemmelse med ejendommenes markedsværdi. Reglerne om en skematisk årsregulering mellem de almindelige vurderinger anvendtes således sidste gang ved årsreguleringen pr. 1. januar 1997.

Omlægningen af vurderingssystemet havde bl.a. sin baggrund i en motiveret dagsorden, som Folketinget vedtog den 17. november 1992 i forbindelse med forespørgsel F. 2 vedrørende 19. alm. vurdering.

Folketinget opfordrede den daværende regering (KV) til at forberede en reform af ejendomsvurderingen, hvori indgik

en drøftelse med kommunerne om disses fremtidige administrative opgaver i vurderingsorganisationen,
gennemførelse af årlige vurderinger senest med virkning fra den 1. januar 1995,
en styrkelse af Landsskatterettens ressourcer på vurderingsområdet - som led i et fristyrelsesprojekt - med henblik på nedbringelse af sagsbehandlingstiden og
initiativ til, at ejerne af fast ejendom modtager fyldigere information om grundlaget for de fastsatte vurderinger, samtidig med at man modtager vurderingsmeddelelserne

Loven i 1994 indeholder en udmøntning af de to første dele af dagsordenen. Der blev den 2. december 1992 indgået en fristyrelsesaftale med Landsskatteretten, der betød en nedbringelse i sagsbehandlingstiden. Denne aftale er senere blevet forlænget.

Ved 19. alm. vurdering blev vurderingsmeddelelserne vedlagt en kortfattet beskrivelse af vurderingsprincipperne. Told- og Skattestyrelsen har siden arbejdet med en udbygget beskrivelse, der er udformet mere målrettet mod enkelte ejendomstyper og/eller vurderingsområder. Den nye ejermeddelelse er resultatet af dette arbejde.

Vedrørende ændringerne i organisationen henvises til afsnit 3.2.

Derudover er der siden 1993 sket tre væsentlige ændringer af vurderingsloven.

Ved lov nr. 427 af 25. juni 1993, der var led i skatteomlægningerne, blev avancebeskatningen skærpet for erhvervsejendomme. Med henblik på at fastsætte indgangsværdien for disse ejendomme ved lovændringens ikrafttræden blev der givet mulighed for at ejerne kunne begære foretaget en særskilt vurdering af den pågældende ejendom.

Ved lov nr. 445 af 1. juni 1994 blev der indført særlige regler for lejeværdiberegningen for visse boligfællesskaber og små udlejningsejendomme. Forudsætningen for at anvendelse af denne standardiserede lejeværdi var at ejeren/ejerne inden for en frist havde anmodet vurderingsmyndighederne om at foretage en særlig ansættelse af de dele af ejendommen, der beboes af ejeren/ejerne.

Endelig blev der ved lov nr. 491 af 12. juni 1996 foretaget nogle mindre justeringer af vurderingsorganisationen, der er omtalt i afsnit 3.2.

3.2 Vurderingsorganisationen

Ved lov nr. 378 af 18. maj 1994 blev der indført en ny struktur på vurderingsområdet. I det følgende beskrives denne organisation.

3.2.1 Vurderingsmyndighed i første instans

Vurderingen i 1. instans foretages af statslige vurderingsråd (224 på landsplan).

Fra og med den 20. alm vurdering består vurderingsrådet af 1 formand og to menige medlemmer. Ved 19. alm. vurdering bestod rådet kun af vurderingsformanden. Før kommuneaftalen i 1989 bestod vurderingsrådene udover formanden af en række kommunalt valgte vurderingsmænd.

Vurderingsrådene får sekretariatsbistand af kommunerne. De kommunale vurderingssekretariatsopgaver er fastlagt i et cirkulære. Det fremgår heraf, at sekretariatsopgaverne i hovedtræk omfatter:

sagsbehandling
udarbejdelse af oplæg til vurderingsplan
udarbejdelse af oplæg til vurderingsniveauer
indberetning til edb-registre
sekretariatsopgaver i øvrigt

Ved at vurderingsrådet er statsligt sikres det, at der ikke kan ske en sammenblanding af kommunal budgetkompetence og ejendomsvurderingskompetencen.

Ved den årlige ansættelse skal der med udgangspunkt i de af Told- og Skattestyrelsen udsendte vurderingsforslag foretages en ansættelse af

A. Beboelse og sommerbeboelse samt ubebyggede grunde, hvor vurderingsforslag ikke ændres lokalt (ca. 1.100.000 ejendomme).

B. Beboelse og sommerbeboelse samt ubebyggede grunde, hvor vurderingsforslag ændres lokalt (ca. 350.000 ejendomme).

Tilbage er der ca. 500.000 erhvervs- og beboelsesejendomme m.v. uden vurderingsforslag. Vurderingsrådet foretager en egentlig gennemgang af ca. 1/4 af disse ejendomme om året. De øvrige ejendomme i denne gruppe bliver ansat ved, at der foretages en fremskrivning af disse ejendomme efter tilsvarende principper, som frem til 1997 anvendtes ved årsreguleringen. Dog er den geografiske inddeling, der anvendes, gjort mere detaljeret.

Arbejdet med enkeltansættelser sker indenfor en periode af ca. 2 måneder (1. februar - 31. marts) således, at der kan gives meddelelse om vurderingsresultatet i løbet af maj måned. For 1996 blev disse tidsterminer dog forskudt, således at alle ejendomme, der ikke var forslagsmodeller for, kunne blive gennemgået.

Vurderingsrådet skal vedtage en vurderingsplan og fastlægge vurderingsniveauer i vurderingskredsen på grundlag af de af Ligningsrådet og Told- og Skattestyrelsen givne anvisninger og retningslinier.

Fastlæggelsen af vurderingsplanen indebærer, at der hvert år skal tages stilling til, om enkelte områder eller enkelte ejendomstyper skal udtages til særlig undersøgelse.

Fastlæggelse af vurderingsniveauer indebærer at vurderingsrådet godkender:

opdeling i grundværdiområder, herunder grundværdiniveauer i områder, hvor byggeretsprincippet anvendes,
områdepriser i øvrige grundværdiområder,
lejeværdier og kapitalisationsfaktorer vedrørende beboelsesudlejningsejendomme og erhvervsejendomme og
"tillægsparcelværdiprocenter" for landbrugsejendomme.

Alle besigtigelser foretages af vurderingsrådet, dvs. at mindst et medlem af vurderingsrådet skal deltage i en besigtigelse.

Ved tilrettelæggelsen af den nye vurderingsorganisation er det søgt at forene to delvis modstridende hensyn. På den ene side at bevare det folkevalgte element og på den anden side at overgå til årlige almindelige vurderinger.

Hvis det folkevalgte element skulle besigtige alle ikke-forslagsejendomme ville det således ikke være muligt at overgå til årlige vurderinger.

Det er også baggrunden for, at et vist element af automatisk regulering bevares, nemlig for de ca. 3/4 af ejendommene uden vurderingsforslag (dvs. for knap 300.000 ejendomme). Forskellen er for disse ejendomme i forhold til årsreguleringen, at den nye ejendomsvurdering er forbundet med en klageadgang, og at reguleringen er søgt gjort mere specifik for mindre områder.

Vurderingsrådet har - i forbindelse med klager til skyldrådet - fået mulighed for at rette de fejl, som rådet bliver opmærksom på, før klagen eventuelt går videre til skyldrådet.

For at lette afviklingen af klagesagerne ved overgangen til årlige vurderinger blev der startet "blødt" med en overgangsperiode på to år før overgang til årlige almindelige vurderinger. Dette betød, at der startedes med en almindelig vurdering i 1996. Herefter er fulgt årlige vurderinger fra 1998. For 1997 er der foretaget en årsregulering.

3.2.2 Udnævnelse af vurderingsformænd og -mænd

Skatteministeren udnævner et vurderingsråd bestående af en vurderingsformand og to vurderingsmænd.

Forud for udnævnelsen indhentes indstilling på 3 personer for hver post fra vedkommende amtsråd, for vurderingskredse inden for København og Frederiksberg Kommuner vedkommende kommunalbestyrelse. Der indstilles således ialt 9 personer til hvert vurderingsråd. Hver indstilling skal være ledsaget af en beskrivelse af den indstillede persons kvalifikationer til at bestride hvervet som henholdsvis vurderingsformand og vurderingsmand. Blandt de indstillede skal begge køn være repræsenteret.

Ministeren udnævner blandt de indstillede som vurderingsformand en vurderingsformand og blandt de indstillede til vurderingsmand henholdsvis to vurderingsmænd og to suppleanter for disse.

Udnævnelsen sker for 4 år ad gangen, og genudnævnelse kan finde sted. Den tidligere adgang til automatisk genudpegning er afskaffet, således at der for hver 4 årsperiode skal indhentes en indstilling fra vedkommende amtsråd m.v. Ved en lovændring i maj 1996 er vurderingsloven ændret således, at et vurderingsrådsmedlem kan fortsætte i hvervet, der ikke er et offentligt ombud, indtil den pågældende fylder 70 år. Tidligere kunne der ikke ske genudnævnelser, hvis den pågældende var fyldt 66 år.

Der bliver ved udnævnelsen lagt vægt på, at de indstillede personer har indgående kendskab til det område, hvori de skal vurdere de faste ejendomme. Normalt vil de således være bosiddende inden for vurderingskredsen eller inden for den pågældende kommune.

En vurderingsformand og en vurderingsmand kan ikke samtidig med varetagelse af hvervet som vurderingsformand/mand være medlem af kommunalbestyrelser, Ligningsrådet, Landsskatteretten eller et skatteankenævn. Tilsvarende gælder for suppleanter for vurderingsmændene.

Afgår et medlem af vurderingsrådet i løbet af valgperioden f.eks. fordi den pågældende er blevet indvalgt i en kommunalbestyrelse, skal amtsrådet m.v. påny indstille 3 personer sideordnet til hvervet. For en suppleant for en vurderingsmand medfører nyudnævnelse af den vurderingsmand, for hvilken den pågældende er suppleant, ikke nogen ændring medmindre suppleanten er blandt de tre indstillede og udnævnes til nyt medlem. Det nyudnævnte medlem af vurderingsrådet fortsætter i den resterende del af det tidligere vurderingsrådsmedlems funktionsperiode.

Hvis en vurderingsformand har forfald, fungerer i formandens sted en anden af skyldkredsens vurderingsformænd efter skyldrådsformandens nærmere bestemmelse. Ligeledes kan skyldrådsformanden bestemme ved en vurderingsmands forfald, at den pågældendes suppleant kan fungere. Er vurderingsmanden varigt forhindret i at deltage i arbejdet, skal et nyt vurderingsrådsmedlem udpeges. Ved en lovændring i maj 1996 er vurderingsloven ændret således at en suppleant også kan indkaldes ved permanent forfald, og frem til et nyt vurderingsrådsmedlem er udnævnt.

Medlemmer af vurderingsrådet kan afskediges af skatteministeren, dersom deres vandel eller den måde, hvorpå de udfører deres arbejde, giver anledning hertil. Bestemmelsen svarer til de regler, der tidligere gav kommunalbestyrelserne mulighed for at afskedige vurderingsmænd. Det er efter forslaget ikke muligt at indbringe ministerens afgørelse for anden administrativ myndighed.

Nedenfor er vurderingskorpset søgt karakteriseret på forskellig vis (køn, alder m.v.).

I vurderingsmandskorpset er der stor overvægt af mænd. Især er der stor overvægt blandt formændene.

Oversigt over kønsfordeling blandt vurderingsformænd, vurderingsmænd og suppleanter for vurderingsmænd
	1.1.95	1.1.97	1.5.98
Antal kvindelige vurderingsformænd	28	30	33
Antal mandlige vurderingsformænd	196	194	191
Procentdel, kvinder	12,5	13,4	14,7

Antal kvindelige vurderingsmænd	132	105	98
Antal mandlige vurderingsmænd	316	323	349
Procentdel, kvinder	29,5	24,5	21,9

Antal kvindelige suppleanter	127	130	148
Antal mandlige suppleanter	321	308	293
Procentdel, kvinder	28,3	29,7	33,6

Ved udnævnelse af vurderingsformænd og vurderingsmænd pr. 1. maj 1998 blev 191 af vurderingsformændene svarende til 85 pct. genudnævnt, mens 365 af vurderingsmændene svarende til 81,5 pct. blev genudnævnt. Af 83 vurderingsmænd, der ikke blev genudnævnt, var årsagen for 29 vurderingsmænds vedkommende politiske ændringer i amtskommunen/Borgerrepræsentationen.

Aldersfordelingen for vurderingsformænd er pr. 1. maj 1998 følgende:
Fødselsår	Antal	Heraf skyldrådsformænd
1928	1	0
1929	5	3
1930	5	2
193	16	2
1932	7	2
1933	5	0
1934	4	0
1935	11	0
Efter 1936	180	18
I alt	224	27

3.2.3 Klageinstans - skyldråd

Som første klageinstans er opretholdt de regionale skyldråd, der normalt dækker flere kommuner. Der er 27 skyldråd, som 20 regioner yder sekretariatsbistand til.

Det enkelte skyldråd er ligesom tidligere sammensat af alle skyldkredsens vurderingsformand. Hvis antallet af klagesager reduceres væsentligt som følge af overgangen til årlige vurderinger, har skatteministeren dog mulighed for at bestemme, at skyldrådet skal bestå af færre vurderingsformænd.

Sagsbehandlingsreglerne er strammet op således, at vurderingsformænd ikke kan deltage i drøftelser af sager vedrørende egen vurderingskreds eller i afgørelser heraf. Når en klage over en vurderingsformands afgørelse behandles, kunne den pågældende vurderingsformand allerede efter de tidligere regler ikke deltage i afstemningen.

Skyldrådet kan opdele sig i besluttende led bestående af mindst tre medlemmer, deriblandt formanden eller en af næstformændene. Ved opdelingen skal de besluttende led så vidt mulig sikres en alsidig sammensætning, således at det f.eks. undgås, at et besluttende led udelukkende består af ejendomsmæglere.

For at et samlet skyldråd kan træffe en afgørelse, skal mindst halvdelen af rådets medlemmer være til stede.

For at et besluttende led kan træffe en afgørelse skal mindst tre medlemmer være til stede. Det er endvidere en betingelse for, at det besluttende led kan træffe en afgørelse, at formanden eller en af næstformændene deltager i afgørelsen. I tilfælde af stemmelighed er formandens eller en af næstformændenes stemmer afgørende. Ethvert medlem kan dog kræve en sag forelagt for det samlede skyldråd.

Uanset, at skyldrådet er opdelt i besluttende led, har alle rådets medlemmer til enhver tid ret til at deltage i ethvert møde. Et medlem skal bare overfor formanden fremsætte begæring om at få tilsendt indkaldelser i besluttende led, hvoraf vedkommende ikke selv er medlem. Skyldrådsmedlemmer kan således deltage i alle møder i de besluttende led. Medlemmer har dog kun stemmeret i det eller de besluttende led, som de pågældende er medlem af. Den pågældende vurderingsformand har taleret ved alle møder i de besluttende led, som vurderingsformanden deltager i.

Tidligere var skyldrådene både klageinstans, tilsynsmyndighed overfor vurderingsrådene og revisionsmyndighed. I dag er de kun klageinstans.

3.2.4 Told- og skatteregioner

20 af de 31 told- og skatteregioner yder sekretariatsbistand til skyldrådene samt udøver på Ligningsrådets vegne tilsyns- og revisionsbeføjelsen overfor vurderingsråd og skyldråd.

3.3 De materielle vurderingsregler - generelt

Vurderingsloven fastlægger de principper, som vurderingen skal foretages efter. Hovedprincippet er, at værdien skal fastsættes til handelsværdien, dvs. den sum som en fornuftig køber og sælger ville kunne blive enige om ved et frit salg.

Det er den økonomisk gode anvendelse, der skal lægges til grund, og ikke nødvendigvis ejendommens nuværende anvendelse. Hvis en ejendom f.eks. kan udnyttes bedre økonomisk ved at øge bebyggelsen eller udstykke grunden, så er det denne bedre økonomiske udnyttelse, der skal lægges til grund ved vurderingen.

Vurderingsrådene ansætter ved vurderingen en ejendomsværdi, en grundværdi og for visse ejendomme tillige en række fordelinger.

Både ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien skal der tages hensyn til den økonomisk gode anvendelse. Dog ansættes grundværdien ud fra et skøn over den økonomisk gode anvendelse for den ubebyggede grund, altså uden hensyntagen til de nuværende bygninger.

3.3.1 Ejendomsværdien

Ejendomsværdien er kontantprisen i handel og vandel for ejendommen i sin helhed. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. Ved ansættelsen tages også hensyn til de til ejendommen knyttede byrder og rettigheder af offentligretlig karakter m.v.

Vurderingen af fast ejendom er i sagens natur af skønsmæssig karakter. Til normering af skønnet anvender de lokale vurderingsmyndigheder forskellige metoder afhængig af ejendomstypen. Metoderne er afstemt efter, hvad der for den pågældende type ejendom giver den bedste overensstemmelse mellem vurdering og konstateret salgspris.

De teknikker, som anvendes til vurdering, kan inddeles i 3 grupper:

1) Handelsprismetoden - statistik over salgspris pr. kvadratmeter.

Anvendes for:

parcel- og rækkehuse
sommerhuse
ejerlejligheder
særlige typer af ejerboliger
landbrug (tillægsparcelejendomme)

2) Indkomstmetoden - kapitalværdi af løbende afkast.

Anvendes for:

beboelsesejendomme
forretnings-, kontor, fabriks- og lagerejendomme
skove

3) Omkostningsmetoden - opførelsesudgift pr. kvadratmeter.

Anvendes for:

landbrugets driftsbygninger
hospitaler
særlige anlæg

Hvis en ejendoms driftstilstand svinger i årets løb ansættes ejendommen i årets middeltilstand.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt ejendommen til fordel for en anden ejendom, både ved vurderingen af den herskende og den tjenende ejendom. Alle andre privatretlige servitutter skal vurderingsmyndighederne som hovedregel se bort fra ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Modsat privatretlige servitutter skal der ved ansættelsen af ejendomsværdien tages hensyn til alle offentligretlige servitutter, der er pålagt ejendommen. Der skal således både tages hensyn til byrder og rettigheder, der er en følge af den almindelige offentligretlige regulering, såvel som byrder og rettigheder, som er specielle for den pågældende ejendom.

3.3.2 Grundværdien og forskelsværdien

Grundværdien er grundens værdi (incl. grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen tages også hensyn til de til ejendommen knyttede byrder og rettigheder af offentligretlig karakter m.v.

Ved ansættelsen af grundværdien skal der også tages hensyn til de privatretlige servitutter, der er pålagt grundarealet til fordel for en anden ejendoms grundareal, både ved vurderingen af den herskende og den tjenende ejendom. Alle andre privatretlige servitutter skal vurderingsmyndighederne som hovedregel se bort fra ved ansættelsen af grundværdien. En privatretlig servitut om forbud mod udstykning og yderligere bebyggelse skal dog tages i betragtning ved ansættelse af grundværdien.

For ejendomme, der ikke er landbrugs- eller skovbrugsejendomme, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser kan opnås ved salg af ejendommen i ubebygget stand til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. Der tages ved denne ansættelse hensyn til såvel ejendommens form, størrelse samt udstyknings- og omlægningsmuligheder. Ved ansættelse af ejerlejligheder ansættes grundværdien for det samlede areal. Grundværdien fordeles herefter normalt på de enkelte lejligheder efter deres fordelingstal.

Reglerne for grundværdiansættelsen for landbrug og skovbrug afviger fra disse regler og er omtalt nærmere i afsnit 3.4.3 og afsnit 3.4.4.

Told- og Skattestyrelsens grundværdisystemet (GRUS), herunder byggeretsprincippet, er nærmere omtalt i afnit 3.5.3.

Forskelsværdien er forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien. Forskelsværdien er således ikke en selvstændig ansættelse.

3.3.3 Fradrag for forbedringer

Efter vurderingslovens ßß 17-21 A kan der gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapital-

anvendelse eller i ejers arbejde.

Baggrunden for at give fradrag for grundforbedringerne er et ønske om, at al skat bør pålignes jord, men ikke i det omfang kapital eller arbejde har medført en værdiforøgelse. Fradraget har eksisteret lige siden 1922, hvor den selvstændige grundværdiansættelse blev indført.

Fradraget er en selvstændig ansættelse ved siden af ejendomsværdien og grundværdien.

Det er en betingelse for fradraget, at grundforbedringen medfører en stigning i ejendommens grundværdi og dermed, at forbedringen er egnet til at påvirke grundens værdi i ubebygget stand. Der kan således ikke indrømmes fradrag for forbedringer, der må henregnes enten til bygningen eller til forskelsværdiens forskellige bestanddele. En værdistigning som følge af en sådan forbedring skal alene medregnes ved ansættelse af ejendomsværdien.

Fradraget kan kun indrømmes inden for den værdiforøgelse, forbedringen medfører, og højst med så stort et beløb, som ejeren har bekostet. Retten til fradraget indtræder ved arbejdets fuldførelse og ansættes ved først kommende vurdering efter dette tidspunkt. Fradraget bortfalder efter 30 år, dog først efter 60 år for skovejendomme.

For byejendomme vil de fradragsberettigede forbedringer hovedsageligt bestå af arbejder til anlæg af veje, kloakker, udstykninger samt anlæg af forsyningsledninger. Det karakteristiske for disse forbedringer er, at de normalt udføres udenfor grunden.

For landbrugsejendomme vil de fradragsberettigede forbedringsudgifter hovedsageligt være forbedringsarbejder, der udføres for at forøge det dyrkbare areal dels jordens dyrkningsværdi. De foranstaltninger, det drejer sig om, er typisk inddæmning, udtørring og opdyrkning af hede og mose m.v., samt dybdepløjning, planering og påfyldning af muldjord på afgravede arealer.

3.4 Vurdering af særlige kategorier af ejendomme

I det følgende afsnit omtales nærmere de særlige regler, der gælder ved vurdering af ejerboliger, erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovbrugsejendomme.

3.4.1 Ejerboliger

Vurderingen af ejerboliger foretages med udgangspunkt i konstaterede handelspriser af sammenlignelige ejendomme. Ejerboligmassen kan deles op i grupper, indenfor hvilke der er stor homogenitet i relation til f.eks. størrelse og standard. Hovedgrupperingen inden for ejerboliger er parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse og ejerlejligheder.

Da antallet af konstaterede salg indenfor disse grupper er stort, er der statistisk belæg for at opstille modeller, der beskriver, hvorledes salgssummerne er sammensat. Ved anvendelse af disse modeller er det muligt at beregne et forslag til ejendomsværdi for samtlige ejendomme indenfor grupperne.

Told- og Skattestyrelsen forestår udviklingen af vurderingsforslagsmodellerne og beregningen af forslagene til ejendomsværdiansættelse.

De beregnede vurderingsforslag sendes ud til vurderingsrådene, der foretager en bedømmelse af forslagene. Disse er beregnet ud fra forudsætninger om gennemsnitlig vedligeholdelses- og indretningsmæssig standard, og vurderingsrådene skal derfor tilrette dem via konkrete tillæg eller fradrag, således at den endelige ansættelse svarer til handelsværdien.

En nærmere beskrivelse af vurderingsforslagsmodellerne findes i afsnit 3.5.3, 3.5.4 og bilag 1.

3.4.2 Erhvervsejendomme

Frem til den 18. alm. vurdering i 1986 blev bl.a. industriejendomme vurderet ved at bestemme bygningernes tekniske værdi på grundlag af normtal og tillægge grundens værdi. Ved 19. alm. vurdering blev dette ændret, således at erhvervsejendommene skulle vurderes med udgangspunkt i en skønnet lejeværdi, dvs. at ejendomsværdien beregnes ved at gange ejendommens lejeværdi med en passende faktor.

Baggrunden for det ændrede vurderingsprincip for erhvervsejendomme var, at udgifter til opførelse af nybyggeri og den enkelte ejendoms opførelsesår har vist sig at være af mindre betydning for prisdannelsen, hvorimod de enkelte ejendommes beliggenhed, anvendelighed og vedligeholdelsestilstand er afgørende for de priser, der kan opnås i en salgssituation. Det havde især for lidt ældre fabriks- og lagerejendomme vist sig, at der opnåedes en bedre overensstemmelse mellem de faktisk konstaterede handelspriser og de værdiansættelser, man nåede frem til ved at benytte lejeværdifaktormetoden. De tidligere anvendte normtal blev udarbejdet for ejendomme opført på forskellige tidspunkter og tog udgangspunkt i udgifterne til opførelse af nye fabriks- og lagerbygninger og en skønnet økonomisk og teknisk forældelse af bygningerne.

En anden årsag til, at vurderingsprincippet for erhvervsejendomme blev ændret ved 19. alm. vurdering i 1992 var, at købere af denne type ejendomme ofte har valget mellem at købe en erhvervsejendom eller at leje en tilsvarende erhvervsejendom. Det har betydet, at investorer vurderer fabriks- og lagerejendomme ud fra rent finansielle overvejelser, i hvilken forbindelse ejendommens værdi som udlejningsobjekt spiller en afgørende rolle.

Fremgangsmåden ved ansættelsen af ejendomsværdien for erhvervsejendomme ved senere vurderinger har været uændret i forhold til 19. alm. vurdering.

Dette betyder, at ejendomsværdien fremkommer ved, at ejendommens lejeværdi kapitaliseres (ganges) med en lejefaktor.

EJENDOMSVÆRDI = EJENDOMMENS LEJEVÆRDI x LEJEFAKTOR.

Efter vurderingslovens ß 10, stk. 3, skal der ved vurderingen af udlejningsejendomme regnes med sædvanlige udlejningsforhold.

For erhvervslejemål kan udlejningsvilkårene imidlertid i større omfang, end hvor det drejer sig om boliglejemål, aftales individuelt mellem udlejer og lejer, og det er derfor nødvendigt at fastlægge, hvad der i forhold til de offentlige vurderinger skal forstås ved en erhvervsejendoms lejeværdi.

Grundlaget for vurderingsmyndighedernes ansættelser er et skøn over den samlede lejeindtægt, herunder de dele af lejeindtægten, der undertiden specificeres særskilt, som lejers bidrag til ejendommens fællesomkostninger m.m.

Der bortses fra bidrag til varme og eventuel moms.

Hvis vurderingsrådet har kendskab til den faktiske leje for erhvervslokaler, vil denne leje i de fleste tilfælde blive anvendt som beregningsgrundlag for ansættelsen af ejendomsværdien.

Hvis en eller flere af de personer, der ejer ejendommen, også er repræsenteret i den kreds af personer, der er lejere i ejendommen, foretages der normalt en efterprøvning af, om den oplyste leje svarer til lejeniveauet i lokalområdet. I andre tilfælde, hvor der for eksempel er tale om lejeforhold, der har været etableret flere år forud for vurderingstidspunktet, foretages et skøn over, om den oplyste leje svarer til områdets aktuelle lejeniveau.

I de fleste lejekontrakter vedrørende erhvervslejemål er der i de senere år aftalt en eller anden form for pristalsregulering. Ligeledes er det navnlig for nyopførte erhvervslokaler almindeligt, at der aftales en begyndelsesleje og en forudbestemt årlig stigning af lejen (trappeleje). Sådanne individuelt aftalte lejevilkår anses af vurderingsmyndighederne for sædvanlige. Oplysninger om en lav begyndelsesleje, store årlige reguleringer og en lang uopsigelighedsperiode kan dog øve indflydelse på valget af lejefaktor.

Det enkelte vurderingsråd udarbejder - som en del af vurderingsplanen - på grundlag af lokale undersøgelser af lejeniveauer en oversigt over leje pr. kvadratmeter for forskellige typer erhvervsejendomme. Der kan foretages en sondring mellem mere og mindre attraktive områder i vurderingskredsen. Kontor- og butikslokalers beliggenhed på et af hovedstrøgene vil som oftest betegnes som attraktiv, og ligeledes vil en beliggenhed i et større butikscenter som oftest anses for at være attraktiv. For produktions- og lagerejendomme er en central beliggenhed i forhold til det overordnede vejnet og offentlige transportmidler væsentlige faktorer ved bestemmelsen af, om der er tale om en mere eller mindre attraktiv beliggenhed. Udover beliggenheden har lokalernes indretning/anvendelighed og vedligeholdelsesstand stor indflydelse på den leje, der kan opnås ved (eventuel) udleje af lokalerne.

Som nævnt bestemmes en erhvervsejendoms værdi ud fra ejendommens lejeværdi og en lejefaktor. Metoden er den samme som anvendes ved vurderingen af udlejningsejendomme til beboelse. Ved en ejendoms lejefaktor, som undertiden også benævnes kapitalisationsfaktoren, forstås forholdet mellem ejendommens handelsværdi på kontantbasis og ejendommens bruttolejeværdi. De gennemsnitlige lejefaktorer findes ved at dividere handelspriserne for solgte ejendomme med de konstaterede bruttolejer eller i de tilfælde, hvor en solgt ejendom ikke tidligere har været udlejet, med en skønnet bruttoleje. Det har i praksis vist sig, at der er et temmelig fast forhold mellem en ejendoms handelsværdi og den lejeværdi, der vil kunne opnås for ejendommen i en udlejningssituation.

Hvis en ejendoms vedligeholdelsesstand er ringere end normalt, vil handelsprisen og dermed ejendomsværdien være lav i forhold til bruttolejeindtægten. En køber vil også i den situation skulle regne med at skulle anvende en forholdsvis stor del af bruttolejeindtægten til at vedligeholde ejendommen. Handelsværdien vil således være påvirket både af de udgifter, som er nødvendige til en opretning af tidligere forsømt vedligeholdelse, og af de udgifter, der fremkommer som et resultat af, at ejendommen eventuelt også efter en opretning løbende kræver uforholdsmæssigt store vedligeholdelsesudgifter.

Er en ejendom derimod vedligeholdt bedre end gennemsnittet for udlejningsejendomme i området, vil handelsværdien være større i forhold til bruttolejeindtægten. Lejefaktoren varierer således med bl.a. ejendommens vedligeholdelsesstand og bygningsmæssige kvalitet.

Kravene til kvalitet i bredeste forstand er steget betydeligt i de seneste år. Der tænkes i denne forbindelse specielt på beliggenhed i forhold til offentlige transportmidler, parkeringsmuligheder samt tidssvarende bygningsindretninger/anvendelighed.

Salgserfaringerne fra de senere år viser, at fabriks- og lagerejendomme samt kontorejendomme gennemgående handles til mellem 7-9 gange ejendommens bruttolejeværdi. Forskellige forhold kan dog bevirke, at den faktor, der skal anvendes i det konkrete tilfælde, falder uden for dette interval. Som eksempler herpå kan nævnes:

a. Bygningsmassen er meget lille i forhold til grundarealet.

b. Nyopførte bygninger, der på grund af efterspørgselsforholdene ikke har kunnet udlejes.

c. Ejendomme med midlertidigt nedsat leje (trappeleje).

d. Ejendomme med meget høj bygningsmæssig standard og/eller særlig attraktiv beliggenhed.

e. Ejendomme af dårlig bygningsmæssig kvalitet.

3.4.3 Landbrugsejendomme

3.4.3.1 Indledning

I det følgende afsnit omtales nærmere den såkaldte "bondegårdsregel" og dens betydning for ansættelse af grundværdi og ejendomsværdi for landbrugsejendomme.

Grundværdien skal ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved fastsættelsen af værdien pr. ha for den enkelte grund indgår såvel stuehusets grundværdi som boliggrundværdien (boligmomentet).

Der skal ved ansættelsen tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter (som f.eks. landbrugspligten). Der skal ligeledes ved vurderingen tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom (f.eks. en færdselsret). Andre rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter (f.eks. en tinglyst forpagtningskontrakt) tages derimod normalt ikke i betragtning ved ansættelsen.

3.4.3.2 Grundværdi - Bondegårdsreglen

Udgangspunktet for grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme er den såkaldte "bondegårdsregel", jf. vurderingslovens ß 14. Bondegårdsreglen anvendes også ved ansættelse af gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Denne indebærer, at grundværdien (beskatningsgrundlaget) ansættes til samme beløb pr. arealenhed uden hensyn til, om jorden hører til en større eller mindre ejendom. Grundværdien skal ansættes til hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke antages at ville koste ved salg i ubebygget stand efter egnens priser, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Bondegårdsreglen betyder med andre ord, at grundværdien skal ansættes som tilhørende en gennemsnitsejendom, hvor det på tidspunktet for reglens tilblivelse var almindeligt, at der til en ejendom var planteavl med en tilhørende passende animalsk produktion. Ejendomsværdien for en sådan gennemsnitsejendom ville normalt kunne beregnes som summen af stuehusværdi, driftsbygningernes værdi og jordværdi (grundværdi).

Forud for hver almindelig vurdering fastlægger Ligningsrådet niveauet for de landbrugsmæssige grundværdier. Det skete tidligere på grundlag af besigtigelser af et antal solgte "gennemsnitsejendomme" over hele landet, hvor man splittede salgsprisen op på de elementer, som kunne henføres til henholdsvis stuehus, driftsbygninger og jord. Man fandt derved frem til den landbrugsmæssige grundværdi, som skulle anvendes for jord af samme bonitet i et givet område - også for de ejendomme, der afveg fra gennemsnitsejendommen på grund af størrelse og driftsform - for dermed at sikre et ensartet beskatningsgrundlag, uanset ejendommens størrelse, driftsform og kulturtilstand.

Bl.a. strukturændringer og specialisering inden for landbruget har inden for de seneste 20-25 år ført til, at den middelstore bondegård (gennemsnitsejendommen), som er defineret i vurderingslovens ß 14, stort set ikke længere findes. Dette har medført, at den landbrugsmæssige grundværdi i henhold til vurderingslovens ß 14 er blevet et stadigt mere abstrakt begreb. Prisdannelsen for landbrugsejendomme fulgte tidligere stort set udelukkende jordens bonitet og bygningsmassens omfang og kvalitet. Strukturudviklingen inden for landbruget går meget hurtigt, hvilket sammen med ændret landbrugslovgivning, stadig skrappere miljøkrav, stigende antal planindgreb og områdeudpegninger samt EU-reguleringer af landbrugsproduktionen (mælkekvoter, ha-støtte, braklægning) m.v. nu i langt højere grad end tidligere er afgørende for prisdannelsen. Denne ændrede prisdannelse har således bl.a. ført til, at der ofte kun er ringe sammenhæng mellem et areals bonitet og dets handelsværdi, ligesom der inden for selv forholdsvis små områder kan forekomme store afvigelser i handelsværdien for samme bonitet.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, har den ændrede prisdannelse medført, at vurderingsmyndighederne må operere med begrebet tillægsparcelværdi for de landbrugsejendomme, hvor driftsbygningerne ikke spiller nogen selvstændig værdimæssig rolle, jf. afsnit 3.4.3.7. Det vil ofte dreje sig om planteavlsbedrifter uden nævneværdig animalsk produktion. Ejendomsværdien for en sådan ejendom beregnes således som summen af stuehusværdi, landbrugsmæssig grundværdi og tillægsparcelværdien. Dette tillæg udgør ofte 150-300 pct. af den landbrugsmæssige grundværdi, afhængig af efterspørgslen på tillægsjord i det pågældende område af landet. Ved at operere med begrebet tillægsparcelværdi, hvor prisdannelsen på landbrugsjord er løsrevet fra forudsætningerne i vurderingslovens ß 14, opnår man at kunne opfylde vurderingslovens særlige ansættelsesprincip i ß 14 (bondegårdsreglen) om ensartet beskatningsgrundlag for produktionsjorden uanset produktionsformen og prisdannelsen iøvrigt på den enkelte landbrugsejendom.

Som følge af den særlige bondegårdsregel udgør Ligningsrådets satser ofte kun 30-40% af jordens handelsværdi ved salg som tillægsjord mellem landmænd i områder med (særlig) efterspørgsel efter landbrugsjord.

De landbrugsmæssige grundværdier (ha-priserne) indeholder den boliggrundværdi (boligmoment), der er knyttet til en gennemsnitsejendom uden særlig beliggenhedsværdi i et givet område. Boligmomentet skal svare nogenlunde til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse i det åbne land og fastsættes rent teknisk til en værdi pr. ha, som en del (1.500 - 3.000 kr) af den landbrugsmæssige ha-pris, for den middelstore ejendom. Boligmomentet indgår med samme værdi i et givet område, uanset om det drejer sig om jord af god eller ringe bonitet. Værdien fremgår ikke særskilt i grundværdispecifikationen, men er anført i specifikationen af stuehusets ejendomsværdi.

Til ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed, eller til ejendomme, som er beliggende tæt ved større byer, kan der være knyttet et ekstra boligmoment ud over det, der allerede er indregnet i ha-priserne. Dette eventuelle ekstra boligmoment vil alene indgå i ejendomsværdien og således ikke påvirke grundværdien.

3.4.3.3 Stuehusets grundværdi

Vurderingsrådet foretager i forbindelse med vurderingen en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

Som stuehus til en landbrugsejendom betragtes ejendommens bygninger eller dele af bygninger, der er bestemt til beboelse for ejendommens ejer, mens bygninger, der er bestemt til eller anvendes som aftægtsbolig, funktionær- eller arbejderbolig og lignende eller som anvendes til udleje, ikke er omfattet af stuehusbegrebet.

Den del af grundværdien, der kan henføres til stuehuset, beregnes på grundlag af størrelsen af det til beboelsesformål, faktisk anvendte areal incl. have. Grundværdien beregnes efter samme enhedspris, som ansættes for den landbrugsjord, hvorpå stuehuset er beliggende, hvilket medfører, at stuehusgrundværdien ofte kun udgør 3.000 - 5.000 kr. De nuværende regler for stuehusfordeling medfører således en meget lav ansættelse af stuehusgrunden. Værdien af boligmomentet indgår imidlertid i stuehusets ejendomsværdi og dermed i grundlaget for lejeværdiberegningen.

Som nævnt i afsnit 3.4.3.2. er den til det generelle boligmoment knyttede grundværdi indregnet i hektarpriserne. Som følge heraf er den ansatte stuehusgrundværdi ikke sammenfaldende med den grundværdi, der er knyttet til boligmomentet.

3.4.3.4 Forventningsværdier og frigørelsesafgift

Ved ansættelse af grundværdien for landbrugsejendomme, der er beliggende i landzone, bortses fra en eventuel højere værdi af jorden, der er en følge af forventninger om ejendommens overgang fra landzone til byzone eller sommerhusområde, og deraf følgende muligheder for en økonomisk bedre udnyttelse. Landbrugsarealer, der i nær fremtid forventes overført til byzone eller sommerhusområde, ansættes således til samme beløb pr. ha som tilsvarende arealer, der ikke forventes overført.

For landbrugsejendomme, der indeholder sådanne forventningsværdier, ansættes et differencebeløb. Differencebeløbet skal udgøre forskellen mellem jordens handelsværdi, inkl. forventningsværdier, og den faktisk ansatte grundværdi. Der tages ved ansættelse af differencebeløbet hensyn til, at jordens handelsværdi vil være påvirket af den frigørelsesafgift, der udløses i forbindelse med overgang fra landzone til byzone eller sommerhusområde.

Differencebeløbets funktion er at sikre, at hele den værdiforøgelse, der er en følge af overførslen fra landzone til byzone eller sommerhusområde, tages i betragtning ved beregningen af frigørelsesafgiften. Til gengæld er den del af værdien, der er henført til differencebeløbet, fritaget for grundskatter.

Når landbrugsejendommen rent faktisk overføres fra landzone til byzone optages ejendommen til omvurdering. Ved vurderingen (ß 4 A-vurdering) ansættes grundværdien til jordens handelspris som byzonejord. Der tages udgangspunkt i ejendommens tilstand på tidspunktet for zoneinddragelsen samt prisforholdene pr. seneste 1. januar forud for zoneinddragelsen. ß 4 A-vurderingen anvendes til beregning af frigørelsesværdien, der danner grundlag for beregningen af frigørelsesafgiften. Frigørelsesafgiften beregnes som forskellen mellem ejendomsværdien ved ß 4 A-vurderingen og ejendomsværdien minus differencebeløbet ved den seneste vurdering forud for zoneinddragelsen.

3.4.3.5 Andre udnyttelsesmuligheder

Hvis benyttelse til andet end landbrug for dele af ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, ansættes værdien af jorden for disse dele efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg til den pågældende anvendelse.

Hvis ejendommen er beliggende i byzone, eller hvis der foreligger en dispensation fra amtsrådet efter planloven til at anvende ejendommen til andre formål, ansættes ejendommen således efter den mulige anvendelse, uanset om ejendommen faktisk anvendes til landbrug.

3.4.3.6 Forekomster i jorden

Værdien af forekomster i jorden (teglværksler, moler, grus m.v.) medtages i grundværdiansættelsen, selvom arealet fortsat anvendes til landbrug. Vurderingsrådet ansætter således en højere værdi for arealer, på hvilke råstofindvindingen er påbegyndt inden februar 1972, hvor råstofudnyttelsen her i landet blev undergivet en almindelig koncessionsordning, samt for arealer, hvor der efter dette tidspunkt er givet indvindingstilladelse af amtet efter råstofloven.

3.4.3.7 Ejendomsværdi

Bondegårdsreglen betyder, at grundværdien for landbrugsmæssigt benyttet jord ligger betydeligt under handelsværdien af denne jord, jf. afnit 3.4.3.2.

Da ejendomsværdien af en landbrugsejendom skal svare til handelsværdien, opererer vurderingsmyndighederne med begrebet tillægsparcelværdi, der svarer til den værdi, jorden har ved salg til sammenlægning med andre landbrugsejendomme. Denne tillægsprocent udgør alt efter prisniveauerne i de forskellige landsdele mellem 100 og 300 pct. af den landbrugsmæssige grundværdi.

Handelsværdien af en landbrugsejendom udgør derfor som minimum værdi af stuehus, grundværdien samt tillægsparcelværdien. Hvis en landbrugsejendom er ansat på denne måde, er den tekniske værdi af driftsbygningen mindre end tillægsparcelværdien.

Driftsbygningernes tekniske værdi påvirker kun ejendomsværdien, hvis den tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien.

Den tekniske værdi af driftsbygningen er iøvrigt ikke en selvstændig ansættelse efter vurderingslovens regler.

Eksempler på ejendomsværdi for landbrugsejendom
Eksempel 1:	Kr.
Grundværdi	2.000.000
Bygningsværdi for stuehus	850.000
Teknisk værdi af driftsbygninger	2.500.000
Tillægsparcelværdi 150 pct. af 2.000.000 kr	3.000.000
Ejendomsværdi	5.850.000

Eksempel 2:	Kr.
Grundværdi	2.000.000
Bygningsværdi for stuehus	850.000
Teknisk værdi af driftsbygninger	4.000.000
Tillægsparcelværdi 150 pct. af 2.000.000 kr	3.000.000
Ejendomsværdi	6.850.000

I eksempel 1 er tillægsparcelværdien større end den tekniske værdi af driftsbygningerne, og driftsbygningernes værdi er derfor uden betydning for ejendomsværdiansættelsen. I eksempel 2 er omvendt den tekniske værdi større end tillægsparcelværdien. Ved beregningen af ejendomsværdien erstatter den tekniske værdi derfor tillægsparcelværdien.

Til belysning af princippet kan iøvrigt henvises til en afgørelse i Skat 1989, nr. 4, side 345. Landsskatteretten fandt, at der ikke var grundlag for at nedsætte ejendomsværdien for en landbrugsejendom, hvor en væsentlig del af driftsbygningerne var nedbrændt, idet ejendomsværdierne var ansat efter tillægsværdiprincippet. Landsskatteretten udtalte endvidere, at ejendommens værdiforhold var bestemt af jordtilliggendets handelspris, og beboelsens værdi, hvorimod driftsbygningernes eksistens var uden betydning for ejendommens værdiforhold.

3.4.4 Skovbrugsejendomme

3.4.4.1 Grundværdi

For skovbrugsejendomme skal skovens grundværdi ansættes til den værdi som ejendommen har, når skoven anvendes til almindelig god skovdrift, jf. vurderingslovens ß 15.

Til opnåelse heraf ansættes først skovens normalværdi, hvorved forstås den værdi, som skoven vil have, når der gåes ud fra følgende forudsætninger:

a. Den foreliggende træartsfordeling under hensyntagen til muligheden for overgang til bevoksning med de træsorter, som jorden efter alle foreliggende forhold må anses for egnet til at frembringe,

b. at aldersklasseforholdet er regelmæssigt,

c. at jorden er forsynet med de til almindelig god skovdrift fornødne hegn, veje og grøfter, og

d. at skoven er almindeligt godt plejet og behandlet og som følge heraf har den træmasse, som de anførte forudsætninger betinger.

Når normalværdien er beregnet, sættes grundværdien til en af Ligningsrådet fastsat procent af normalværdien.

3.4.4.2 Ejerboligfordeling

Efter vurderingsloven skal der, hvis ejeren af en skovejendom bor på ejendommen, foretages en fordeling af ejendommens samlede ejendomsværdi på ejerboligen og den del, der kan henføres til den øvrige del af ejendommen.

Under ejerboligen medregnes også en erhvervsmæssigt benyttet del af ejendommen, såfremt denne del udgør en uvæsentlig del af ejerboligen (under 25 pct. ejerboligens værdi). I modsat fald skal kun den del af bebyggelsens værdi, der tjener som bolig for ejeren, henføres til ejerboligen. Består en privat beboelse af to eller flere lejligheder omfatter ejerboligen kun den del, der benyttes af ejeren.

3.4.4.3 Boliger m.v. og særlige indtægtskilder m.v.

Boliger, der er særskilt matrikulerede, og som ikke drives under eller er noteret sammen med skoven, ansættes som tilsvarende frit omsættelige ejendomme.

For boliger, der er vurderet under en skovbrugsejendom, ansættes ejendomsværdien under hensyntagen til den på grunden hvilende fredsskovpligt samt under hensyntagen til det forhold, at boligen ikke er frit omsættelig. Grunden, ca. 800 kvadratmeter repræsenterende byggefelt, gårdsplads og have, ansættes til en kvadratmeterpris.

For boliger, der ikke er beliggende i forbindelse med bymæssig bebyggelse, må byggegrundværdien ansættes under hensyntagen hertil, skønsmæssigt ca. 30 pct. lavere end for bebyggede grund af tilsvarende størrelse.

Værdien af særlige indtægtskilder som pyntegrønt og juletræer, jagtværdi, campingplads, restaurant og kiosker, rørskær m.m. ansættes normalt til 8 gange nettoindtægten.

3.4.4.4 Merværdi

Ved ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien skal det endvidere tages i betragtning, om der er knyttet en merværdi til ejendommen. Ved merværdi forstås den til en ejendom knyttede værdi ud over den dyrkningsmæssige værdi og almindelige beliggenhedsværdi, som hidrører fra særlig smuk beliggenhed, særegne naturforhold, særprægede kombinationer af bevoksninger og terrænforhold eller andre kombinationer af bevoksning og terrænforhold eller andre forhold, der bevirker, at handelsværdien for ejendommen er højere end for ejendomme, der ikke besidder tilsvarende egenskaber.

En sådan merværdi kan foreligge for skove og plantager uden hensyn til deres størrelse og karakter. Merværdien er dog erfaringsmæssigt af mest dominerende betydning for de mindre og navnlig de helt små skove, således at disse skoves handelsværdi helt kan bestemmes af andre forhold end skovens vedproducerende evne.

3.4.4.5 Ejendomsværdi

Ejendomsværdien af skovejendomme, inkl. boliger, skal ansættes i overensstemmelse med den samlede ejendoms værdi i handel og vandel, og resultatet af en værdiberegning, der bygger på en beregning af selve skovens værdi ifølge vurderingstabellerne og på en ansættelse af de enkelte boliger, særlige indtægtskilder m.v., er alene vejledende for ansættelsen.

3.4.4.6 Sagkyndig bistand

Skyldrådene kan gennem Told- og Skattestyrelsen anmode om sagkyndig bistand ved vurdering af skovbrugsejendomme.

Den sagkyndige bistand kan på baggrund af de foreliggende oplysninger og kendskab til ejendommen - evt. efter en besigtigelse - fremsætte forslag til ansættelse af skoven.

Såfremt den sagkyndige ikke mener at kunne udtale sig om værdien af tjenestesteder, ubevoksede arealer, særlige indtægtskilder og herlighedsværdier, må den sagkyndige udtrykkeligt anføre, hvilke værdier, der ikke er omfattet.

Det er først i forbindelse med klagebehandlingen muligt at få sagkyndig bistand.

En sådan ordning med sagkyndig bistand findes udover på skovområdet også på frugtplantage-området.

3.5 Maskinelle vurderingssystemer - vurdering af enfamiliehuse m.v.

3.5.1. Historie

Frem til 1960 blev alt arbejdet med vurdering og opkrævning af ejendomsskatter udført manuelt og uden brug af elektronisk databehandling. Datagrundlaget blev fremskaffet via spørgeskemaundersøgelser. Før hver almindelig vurdering blev der til hver ejer sendt et vurderingsskema, hvor ejendommens matrikelnummer og beliggenhed var påført. Det påhvilede så ejeren at påføre oplysninger om grund og bygninger og evt. angive sin opfattelse af ejendomsværdien. Vurderingsskemaerne blev returneret til vurderingsmyndigheden, og vurderingen blev nu foretaget med udgangspunkt i ejerens beskrivelse af ejendommen, instruktioner om enhedspriser for grundværdierne og normtal (værdi pr.m²) for bygningerne samt ud fra vurderingsmyndighedernes kendskab til salgspriserne i området. Resultaterne blev indført i en vurderingsfortegnelse, og en meddelelse blev tilsendt ejeren med oplysning om resulatet af vurderingen. Senere blev ejendomsskatten beregnet, og en ejendomsskattebillet udskrevet.

I begyndelsen af 1960'erne blev elektronisk databehandling gradvist indført overalt i administrationen, dels for at erstatte en række manuelle procedurer, dels for at understøtte det egentlige vurderingsarbejde. Tabel 1 giver en oversigt over tidspunktet for indførelsen af de vigtigste systemer.

Tabel 1: oversigt over maskinelle systemer
		Etableret	Udvidet
Registre:
	Ejendomsstamregistret- ESR	1960
	Salgsregistret	1967
	Bygnings- og Boligregistret - BBR	1979	1996
	Statens salgs- og vurderingsregister - SVUR	1981	1985
	Planregistret	1986	1990
Vurderingssystemer:
	Grundværdisystemet	1981	1992
	Forslagssystemet	1981	1986
	Årsreguleringssystemet	1982	nedlagt
	Lokalkorrektionssystemet	1991	1995
	Begrundelsessystemet	1995
Sagsbehandlersystemer:
	Skyldrådssystemet	1986	1996

Indførelsen af de maskinelle vurderingssystemer skal ses på baggrund af omlægningen af de grundlæggende ejendomsregistre til EDB.

Ejendomsstamregistret (ESR) indeholder foruden oplysninger til brug ved beregning af ejendomsskatter og udsendelse af skattebilletter også oplysninger om grunden. Dette register blev omlagt til EDB allerede i 1960. Samtidig blev ejendommen tildelt et permanent ejendomsnummer.

Salgsregistret blev i 1967 omlagt til EDB, således at de for vurderingen meget væsentlige salgsstatistikker m.v. kunne udarbejdes maskinelt.

Til sidst manglede kun bygningsoplysningerne. Disse oplysninger blev meddelt af ejeren ved hver alm. vurdering på et skema. Ved 16. alm. vurdering i 1977 blev ejernes oplysninger om bygningerne brugt til at etablere Bygnings- og Boligregistret (BBR). Ved registrets start i 1979 blev ejerne oplyst om indholdet, og ved ændringer informeres ejerne ligeledes. Bygningsoplysningerne ajourføres i forbindelse med kommunernes byggeadministration.

Ved 17. alm. vurdering i 1981 var den registermæssige baggrund for de maskinelle systemer tilvejebragt, og grundværdisystemet og forslagssystemet blev etableret.

Grundværdierne for alle ejendomme blev nu beregnet maskinelt på grundlag af opdeling af landet i grundværdiområder, foretaget af de lokale vurderingsmyndigheder, og en indberetning af enhedspriser for hvert grundværdiområde. Samtidig blev forslag til ejendomsværdier for af ejendommene (1-familiehuse, sommerhuse og frie ejerlejligheder) foretaget maskinelt på grundlag af salgspriserne, bygningsoplysningerne og de beregnede grundværdier. Ved indførelsen af forslagssystemet opnåedes betydelige arbejdsbesparelser. Dette betød, at man i 1982 kunne reducere antallet af vurderingsmænd fra 3840 til 1444. 19. alm. vurdering gennemførtes uden vurderingsmænd. I 1996 er antallet 672. Derudover opnåede man, at nøjagtigheden blev betydeligt bedre, og at der blev lagt et mere ensartet vurderingsniveau i landets forskellige dele.

Statens salgs- og vurderingsregister, SVUR, blev etableret i 1981. SVUR indeholder salgsregistret og de dele af ESR og BBR, som er nødvendige for de maskinelle vurderingssystemer. Siden 1981 er der sket en række udbygninger af de maskinelle systemer og registre:

I 1982 blev årsreguleringerne indført som en ren maskinel procedure, hvor de vurderingsmæssige ansættelser siden sidste alm. vurdering fremskrives med faktorer fastlagt af Ligningsrådet. Årsreguleringen er afskaffet fra 1997 i forbindelse med overgang til årlige alm. vurderinger, og årsreguleringssystemet er herefter nedlagt.

I 1984 indførtes en maskinel omregning af hvert enkelt salg til en kontantpris. Dette sker på grundlag af salgsindberetningens oplysninger om købesummens berigtigelse (lånetype, rentefod m.v.). Dette var forudsætningen for at gennemføre vurderingen som en egentlig kontantvurdering.

Ved 18. alm. vurdering i 1986 blev grundværdisystemet forbedret, idet oplysninger om den fysiske planlægning direkte blev inddraget i den maskinelle beregning af grundvær-

dierne. Oplysninger om planlagt anvendelse og bebyggelsesprocent kom fra et nyoprettet kommunalt planregister. Forslagssystemet blev i 1985 udvidet til også at omfatte 2- og 3-familiehuse og udlejede ejerlejligheder. Dermed omfattedes 78% af alle ejendomme af forslagssystemet.

Lokalkorrektionssystemet blev indført ved 19. alm. vurdering i 1992. Dette system er egentlig en integreret del af forslagssystemet, men opfylder det behov, at der på grundlag af indberetninger fra lokale vurderingsmyndigheder kan beregnes forslag til ejendomsværdier for delområder inden for en kommune eller en vurderingskreds. Systemet blev i 1995 udvidet med en on-line adgang fra de kommunale vurderingssekretariater, således at man lokalt kunne bedømme konsekvenserne af en given inddeling.

Endelig har de nye begrundelser på ejermeddelelserne i 1995 ført til oprettelsen af et begrundelsessystem, som for de erhvervsmæssigt benyttede ejendomstyper indeholder en lang række af oplysninger indsamlet af vurderingsrådene ved besigtigelser. Oplysningerne vedrører de faktiske forhold, som efter vurderingsrådenes skøn har betydning for handelsværdien for den enkelte ejendom. Begrundelsesystemet indeholder oplysninger om bygningsmæssig kvalitet og standard, anvendelighed, begrundelser for valg af lejefaktorer m.v. Oplysningerne muliggør en detaljeret specifikation over, hvorledes vurderingsmyndighederne er nået frem til ejendomsværdien.

Endvidere er der etableret en række sagsbehandlingssystemer, der skal lette sagsbehandlingen i skyldråd og vurderingsråd. Ved 18. alm. vurdering blev der således etableret et system til at understøtte klagebehandlingen, det såkaldte skyldrådssystem. Dette system muliggør maskinel udskrivning af sagsomslag, kvitteringsskrivelser, høringsskrivelser og kendelser. Klager til skyldrådet sendes via vurderingsrådet, som kan vælge at genoptage sagen. Der er til brug for vurderingssekretariaterne udviklet et tilsvarende system til administration af genoptagelser.

3.5.2 Datagrundlaget for de maskinelle vurderingssystemer

Datagrundlaget for de maskinelle systemer findes i statens salgs- og vurderingsregister, SVUR. Dette register indeholder et udsnit af oplysninger fra de 3 kommunale ejendomsregistre ESR, BBR og Planregistret og derudover det statslige salgsregister.

Salgsregistret er baseret på oplysninger fra salgsindberetningerne, som af køberen indleveres til kommunen i forbindelse med påtegningen af skødet med ejendomsværdien. Skødepåtegningen er en forudsætning for at kunne tingslyse skødet. Kommunerne anvender især oplysningerne til at ajourføre ejerforhold og skæringstidspunkt for ejendomsskatter og afgifter. Salgsindberetningen sendes herefter til Told- og Skattestyrelsen. På skemaet skal køberen angive karakteren af salget. Kun alm. frie salg indgår i salgsstatistikken og dermed i grundlaget for de offentlige vurderinger, hvorimod familieoverdragelser, arv og auktion frasorteres, idet købesummerne i disse situationer ikke nødvendigvis vil være et rimeligt udtryk for handelsværdien.

Efter Vurderingslovens ß 39 kan skatteministeren pålægge kommunerne at føre et register over ejendomme til brug for vurderingsopgaven. Med denne hjemmel og til brug for opkrævning af ejendomsskatter og ejendomsrelaterede afgifter fører hver kommune sin del af det fælleskommunale Ejendomsstamregister. Oplysningerne i registret fødes af det kommunale vurderingssekretariat og af resultaterne fra de maskinelle vurderingssystemer. Registrets væsentligste anvendelsesområder er vurderingsopgaven, opkrævning af kommunale ejendomsskatter og afgifter samt beregning af lejeværdi af egen bolig til selvangivelsen.

Bygnings- og Boligregistret føres af kommunerne. Registret blev dannet ud fra ejernes oplysninger til til ejendomsskemaet til brug ved 16. alm. vurdering i 1977. Ajourføring er hidtil sket på grundlag af kommunernes byggesagsbehandling, ligesom mange kommuner har efterkontrolleret oplysningerne ved egne opmålinger m.v. Registret er siden sin start udviklet til at tjene en række administrative formål, som ligger uden for den oprindelige kerneopgave (vurdering og folketælling). En plan fra By- og Boligministeriet om modernisering af registret fra maj 1996 arbejder med udvidede ajourføringsmuligheder, da mange instanser udfører opgaver med berøring til bebyggelse og i adskillige tilfælde føder oplysninger, der kan bidrage til at hæve kvaliteten af registrets indhold. Ejerne har jævnligt haft mulighed for at kontrollere oplysningernes rigtighed. Ved etableringen blev ejeren gjort bekendt med indholdet. Siden da er der udskrevet ejermeddelelser hver gang, der er sket ændringer i indholdet og i forbindelse med ejerskifte. Ved 20. alm. vurdering fik ejeren en ekstra mulighed for at kontrollere oplysningerne, da vurderingsmeddelelsen for de fleste ejerboliger (ejerlejligheder undtaget) her var vedlagt en udskrift fra BBR.

Planregistret blev etableret i 1986, men blev først obligatorisk i 1990 sammen med en udvidelse af dataindholdet. Registrets oplysninger om plankoder og bebyggelsesprocenter indgår i beregningen af grundværdier.

De ovennævnte data udgør grundlaget for de maskinelle vurderingssystemer. Endvidere udskrives et udvalg af indholdet i registrene på et basiskort for hver ejendom. Dette basiskort tjener som grundlag for det manuelle vurderingsarbejde, og den beregnede grundværdi og evt. forslag til ejendomsværdi udskrives også på basiskortet.

Udover registergrundlaget udskrives den beregnede grundværdi inkl. grundværdispecifikationer. For ejerboliger udskrives endvidere forslaget til ejendomsværdi på basiskortet sammen med nogle oplysninger knyttet til dette forslag.

Siden 19. alm. vurdering er de allerfleste ejerboliger i første omgang udskrevet på lister med lidt mere summariske oplysninger som giver et godt overblik over et område. Vurderingsrådene kan på dette grundlag rekvirere basiskort for de ejendomme, som skal underkastes en nærmere undersøgelse.

Er vurderingsrådet enig i, at den beregnede grundværdi og forslaget til ejendomsværdi er et passende udtryk for handelsværdien på den pågældende ejendom, godkendes forslaget, og de beregende værdier ophøjes til egentlige ansættelser. Kan vurderingsrådet ikke godkende forslaget, indberettes de værdier, som efter rådets skøn er passende. Der skal i dette tilfælde tillige angives op til 3 årsager til fravigelser med beløb, som specificerer, hvorfor rådet kommer til et andet resultat. Disse fravigelser vil fremgå af ejermeddelelsen under "særlige forhold".

Hvis grundværdien og/eller ejendomsværdien ikke er beregnet maskinelt, påhviler det vurderingsrådet at ansætte værdierne og påføre dem basiskortet. Herfra indberettes de af vurderingssekretariatet til ejendomsstamregistret.

3.5.3 Grundværdisystemet

Grundværdisystemet (GRUS), blev etableret ved 17 . alm. vurdering i 1981. Dette system er en videreudvikling af et såkaldt "gadeprissystem", hvor man indberettede en pris pr. m² for hver gade eller gadeafsnit.

I 1981 afløstes gadeafsnittene af grundværdiområder. Hele landet blev inddelt i knap 57.000 områder. Samtidig indførtes "byggeretsværdiprincippet" ved beregningen af grundværdierne for enfamiliehuse og sommerhuse. Grundværdisystemet skal ses i sammenhæng med forslagssystemet, som blev indført samtidig. Forslagssystemet forudsætter, at grundværdierne er fastlagt, før de endelige statistiske analyser til beregning af vurderingsforslag for enfamiliehuse og sommerhuse afvikles. Beregningen af grundværdier blev derfor gjort maskinel og flyttet så langt frem i vurderingsprocessen, at de kan indgå i forslagssystemet.

Ændringerne har dog ikke fjernet skønsudøvelsen fra vurderingsarbejdet. Geografisk beliggenhed er en så afgørende faktor, at en hensigtsmæssig inddeling i grundværdiområder betyder, at rådene kan koncentrere sig om områdepriser. Ved at kombinere disse med registeroplysninger om grundens størrelse og de planmæssige forhold er det muligt maskinelt at beregne et forslag til grundværdi for alle landets ejendomme, som i de fleste tilfælde vil være et passende udtryk for grundens værdi.

Arbejdet med grundværdierne påbegyndes ca. æ år før vurderingsterminen med evt. ændringer i områdeinddelingen og indberetningen af foreløbige priser. Resultatet af den maskinelle beregning udsendes i flere omgange. Ved at supplere med individuelle rettelser er det muligt for langt de fleste ejendomme at afslutte arbejdet med grundværdierne inden analyserne til brug for fastsættelse af vurderingsforslagsmodellerne.

De mest væsentlige elementer i grundværdisystemet er:

a. Planlægningsbestemmelser

Med den mere systematiserede registrering af planer er det blevet lettere at få oversigt over de planmæssige begrænsninger i et område. Arbejdet er blevet nemmere og kan i det store og hele udføres maskinelt. I Planregistret registreres oplysninger om hvert planområde - typisk lokalplanområder.

b. Grundværdiområder

Hver vurderingskreds inddeles i grundværdiområder. Den geografiske beliggenhed er meget afgørende for prisdannelsen på en ejendom. Derfor er inddelingen i grundværdiområder et centralt led i vurderingsprocessen, bl. a. også fordi andre områdeinddelinger foretages ud fra grundværdiområderne. Dette gælder f. eks. forslagssystemets lokalkorrektioner.

c. Maskinelle beregningsprincipper

Den maskinelle beregning sker efter 3 principper eller "modeller", som er afstemt med erfaringerne for prisdannelsen på de typer af grunde, som modellerne finder anvendelse på. Disse principper er:

Byggeretsværdiprincippet
Etagearealprincippet
Kvadratmeterprincippet (inkl. ha. priser)

Byggeretsværdiprincippet finder anvendelse på ejendomme i byzone og sommerhuszone, hvor den planlagte anvendelse er enfamiliehuse eller sommerhuse. I landzone anvendes byggeretsværdiprincippet i egentlige parcelhus- eller sommerhuskvarterer, men ikke for fritliggende eller blandet bebyggelse i landzone.

For et givet område med enfamiliehuse eller sommerhuse vil det være en umiddelbar antagelse, at salgspriserne varierer proportionalt med grundens størrelse. Dette er dog ikke tilfældet. I virkeligheden er prisdannelsen på grunde til tæt og åben/lav beboelse lidt mere kompliceret. Analyser af salgspriserne viser, at små grunde handles til højere m²-priser end store grunde. Dette kan forklares ved, at en køber først og fremmest betaler for, at der på grunden kan opføres et hus af nogenlunde normal størrelse. Derudover har grundens størrelse naturligvis også indflydelse på prisen, men den spiller kun en mindre rolle. Vurderingsmyndighederne har altid været opmærksom på dette forhold, og især i de store byer har man før 1981 søgt at tage højde herfor ved at ansætte de første 3-400 m² til en høj pris og de resterende til en lavere pris. I 1981 vedtog Ligningsrådet en ensartet praksis for beregningen af grundværdier for enfamiliehuse og sommerhuse, kaldet "byggeretsværdiprincippet".

Byggeretsværdiprincippet er baseret på, at der for grundværdiområdet er registreret en normalgrund og en normalpris. Ligningsrådets vedtagelse går ud på, at værdien af en grund kan deles i to lige store dele. Halvdelen af værdien kaldes byggeretsværdien, og denne er uafhængig af grundens størrelse (her forudsat, at den ikke kan udstykkes). Den resterende halvdel kaldes arealværdien, og den varierer proportionalt med grundens størrelse. Normalprisen er værdien pr. m² af normalgrunden. Arealværdien er derfor 50% af normalprisen. Sædvanligvis benyttes 800 m² som størrelse på en normalgrund.

Er en grund så stor, at den kan udstykkes, skal grundværdien beregnes ud fra 2 eller flere byggeretter. Dette gælder også, selvom den nuværende bebyggelse forhindrer en udstykning. Bedømmelsen af udstykningsmuligheder skal foretages konkret for hver ejendom. Det er ikke tilstrækkeligt, at en udstykning måtte overholde mindstekravene til grundstørrelse, da en række andre forhold såsom vejadgang kan have betydning for, om tilladelse til udstykning vil blive givet. For de ejendomme, hvor det kan lade sig gøre, vil der i grundværdispecifikationen være registreret 2 eller flere byggeretter. Der gives herudover et skønsmæssigt nedslag for udgifter i forbindelse med en sådan udstykning.

Etagearealprincippet anvendes i alle områder udlagt til etagebebyggelse. Prisdannelsen for ubebyggede ejendomme udlagt til etagebebyggelse er bestemt af det antal m² etageareal, der lovligt kan opføres på grunden. For at tage hensyn til dette forhold ved den maskinelle grundværdiberegning får alle ejendomme, beliggende i områder med etagebebyggelse som planlagt anvendelse, beregnet grundværdien efter den maksimalt tilladte udnyttelse i stedet for efter den aktuelle udnyttelse. Dette skete tidligere manuelt ud fra vurderingsmyndighedernes personlige kendskab til planforholdene.

I et grundværdiområde, hvor etagearealprincippet anvendes, skal der være registreret en etagearealpris, som udtrykker grundværdien pr. m² tilladt etageareal. Denne pris varierer efter beliggenhed, og inden for samme by vil den være højest i centrale områder. Beregningen af grundværdien for den enkelte ejendom sker ved at gange etagearealprisen med grundarealet og den tilladte bebyggelsesprocent.

Denne beregning af grundværdien er helt uafhængig af den nuværende udnyttelse af ejendommen. Den kan være ubebygget, have andet end etagebebyggelse eller bebygget med en udnyttelse, der er mindre eller større end den maksimalt tilladte.

For områder eller ejendomme i byzone, hvor hverken byggeretsværdiprincippet eller etagearealprincippet anvendes, beregnes grundværdien ved hjælp af en m²-pris. Dette betyder, at grundværdien stiger proportionalt med grundens areal. M²-priser anvendes især i industri- og håndværkerområder.

I landzone beregnes grundværdien for landbrugsejendomme ved hjælp af ha-priser. Ligesom ved m² princippet varierer grundværdien proportionalt med arealets størrelse. For samme ejendom kan der anvendes forskellige ha-priser, hvis ejendommens jord er af varieret bonitet. Ved hver almindelig vurdering sker der en fremskrivning af vejledende ha - priser for de enkelte landsdele med faktorer fastsat af Ligningsrådet.

Uanset hvorledes grundværdien beregnes, kan man altid tage højde for særlige forhold ved at ansætte individuelle tillæg eller fradrag, som kun har betydning for den enkelte ejendom. Blandt tillæggene kan man nævne "herlighedsværdi" for særlig god udsigt m.v., og god forretningsmæssig beliggenhed. Blandt fradragene findes der bl.a. særlige nedslag som følge af miljømæssige gener, herunder forurening, for uhensigtsmæssig form af grund eller terræn.

d. Grundprisanalyser

Det næste trin i udbygningen af de maskinelle systemer har været at basere grundværdiberegningen efter byggeretsprincippet på statistiske analyser af salg af såvel ubebyggede som bebyggede grunde.

Omsætningen af ubebyggede grunde under 2.000 m² udgør i dag kun ca. º af niveauet fra 1970'erne, og i en række bymæssigt udbyggede områder forekommer stort set ikke grundsalg. Dette forhold har skabt problemer med grundværdiansættelsen, der i høj grad traditionelt er baseret på manuelle analyser i lokalområderne. Med det formål at uddrage mest mulig vejledning af de ubebyggede salg, der forekommer, udvikledes ved 19. alm. vurdering et særligt analysesystem, hvor man i områder med grundsalg sammenholder disse med priserne for bebyggede ejendomme.

Princippet i grundprisanalyserne er systematisering af almindelig vurderingsmæssig praksis. I udbyggede parcelhusområder uden grundsalg ser vurderingsmyndighederne normalt på prisniveauet for parcelhusene, når grundværdierne skal fastlægges. Vurderingsmyndighederne vil ofte sammenligne huspriserne i det pågældende område med huspriserne i andre områder, hvor der tillige har været ubebyggede salg til vejledning af grundværdiansættelsen. Den indirekte fremgangsmåde rummer dog visse problemer. Al sammenligning bygger på ensartede størrelser. Det er derfor nødvendigt at tage højde for, at der kan være stor forskel på de solgte huses størrelse og standard i de forskellige områder, ligesom forskelle i grundstørrelse skal tages i betragtning. Hvis dette er tilfældet, kan de resterende forskelle i ejendomspriser henføres til forskelle i beliggenhedsværdi.

Dette samspil fastlægges ved en række grundværdianalyser, hvor vurderingsmyndighederne systematisk for de enkelte egne af landet sammenholder værdierne mellem ubebyggede grunde og værdierne af huspriser. Ubebyggede grundsalg korrigeres for forskelle i størrelse ved hjælp af modellen for byggeretsværdiprincippet, og omregnes til en normalgrund på 800 m² (1-familiehuse). Priserne for bebyggede ejendomme omregnes til et standardhus på en 800 m² stor grund baseret på en foreløbig forslagsmodel til beregning af bygningsværdier.

Resultatet af disse analyser er en generel sammenhæng mellem værdien af en normalgrund og standardejendomsværdien. Ud fra denne sammehæng er det muligt at opdele hvert eneste salg i en andel, som henføres til bebyggelsen og en andel, der kan henføres til beliggenhedsmomentet. For hvert grundværdiområde med bebyggede salg foretages denne opdeling maskinelt, og resultatet præsenteres som et forslag til normalpris for hvert grundværdiområde.

Der skal være et vist minimum af bebyggede salg til, at der kan tages vejledning af resultatet. Dette er ikke altid tilfældet for meget små grundværdiområder. Derfor er systemet baseret på en dialog mellem de lokale vurderingsmyndigheder og grundværdisystemet, hvor det er muligt gennem on-line kommandoer at binde de enkelte grundværdiområder med svagt afvigende prisniveau sammen i prisgrupper, og derved få beregnet et forslag til grundværdi for prisgruppen under ét. Ved indberetningen af normalprisen foretages den endelige differentiering mellem grundværdiområderne.

For at kunne foretage de statistiske analyser er det nødvendigt, at der for langt hovedparten af grundværdiområderne er registreret en normalgrund på 800 m². Kun på denne måde er det muligt at sammenligne prisniveuet i forskellige grundværdiområder. For sommerhusområder anvendes dog en normalgrund på 1200 m².

e. Størrelsen af normalgrunden

Normalgrunden anvendes i grundværdisystemet (byggeretsværdiprincippet) alene som et målepunkt, der lægges til grund for beregningen af de maskinelle grundværdier. Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet har alene til formål at etablere et korrekt forhold mellem værdierne for store og små grunde, forstået på den måde, at ansættelserne skal afspejle den prisdannelse, der er på sådanne grunde. Det faktum, at den typiske grund i et område har en størrelse, som afviger fra 800 m², nødvendiggør ikke, at der indberettes en anden normalgrund. Ud fra en normalgrund på 800 m² er det muligt, at ramme et hvilket som helst prisniveau for den aktuelt typiske grundstørrelse i et område.

3.5.4 Ejendomsværdi - forslagsmodeller

Vurdering af ejerboliger er baseret på meget grundige salgsstatistikker, hvor man ved en række statistiske undersøgelser fastlægger betydningen for handelsværdien af oplysninger om ejendommens fysiske egenskaber.

Denne anvendelse af salgsstatistik sammenholdt med andre registerbaserede oplysninger beskrives i det følgende afsnit nærmere.

Resultatet af de statistiske undersøgelser er en række "modeller" for prisdannelsen. I teknisk jargon sammenfattes disse under betegnelsen "vurderingsforslagssystemet".

Forslagssystemet blev etableret ved 17. alm. vurdering i 1981. Ved denne vurdering blev der beregnet forslag til ejendomsværdi for enfamiliehuse, sommerhuse og frie ejerlejligheder. Dermed var 2/3 af alle ejendomme omfattet af forslagssystemet. Senere er forslagssystemet blevet udvidet til også at omfatte 2- og 3-familiehuse og udlejede ejerlejligheder. Dermed omfattes 78% af alle ejendomme af forslagssystemet.

Forslagssystemet er en videreudvikling af det normtalssystem, som blev anvendt inden 17. alm. vurdering. Dengang udarbejdede Statsskattedirektoratet nogle normtalstabeller, der viste værdien pr. m². for nogle forskellige typer enfamiliehuse i hver skyldkreds. Disse normtalstabeller blev udarbejdet på grundlag af nogle manuelle analyser af et udvalg af de solgte ejendomme. Normtallene var differentieret efter husets alder og type mht. forekomsten af kælder og tagetage.

De gamle normtalstabeller blev brugt af vurderingsmændene på den måde, at de ud fra disse tabeller, ud fra ejerens oplysninger om bygningens størrelse og ud fra deres lokalkendskab beregnede bygningsværdierne for enfamiliehusene. Disse beregninger skete med en lommeregner og var ganske tidskrævende.

Ved indførelsen af forslagssystemet opnåede man betydelige arbejdsbesparelser. Derudover opnåede man, at nøjagtigheden af vurderingen blev betydelig bedre, og at vurderingen blev mere ensartet i landets forskellige dele. Dette er sket ved at udnytte EDB-maskinernes evne til at gennemføre statistiske analyser omfattende en række oplysninger om ejendommene og omfattende et stort antal salg. I modsætning til tidligere, hvor kun størrelse, alder og bygningstype indgik i beregningerne, er det blevet muligt også at inddrage oplysninger om bygningernes installationer, opvarmningen og materialer i beregningen af bygningsværdien, og endvidere at basere beregningerne på statistiske analyser af samtlige frie salg op til vurderingstidspunktet.

En vigtig forudsætning for indførelsen af de maskinelle vurderingssystemer (grundværdisystemet og forslagssystemet) er derfor omlægningen af de grundlæggende registre til EDB. Ejendomsstamregistret, ESR, indeholdende blandt andet beskrivelse af grunden var blevet omlagt til EDB allerede i 1960. Salgsregistret var blevet maskinelt i 1967.

Den sidste store manglende klump var bygningsoplysningerne. Disse oplysninger blev stadig oplyst af ejeren ved hver almindelig vurdering, men efter 16. alm. vurdering i 1977 anvendte man ejernes oplysninger om bygningerne til at etablere bygnings- og boligregistret (BBR). Ved registrets start i 1979 blev ejerne oplyst om registerindholdet, og ved ændringer informeres ejerne ligeledes. Bygningsoplysningerne bliver ajourført i forbindelse med kommunernes byggesagsadministration, og en stor del af kommunerne har endvidere ved opmålinger kontrolleret rigtigheden af oplysningerne.

Ved 17. alm. vurdering var den registermæssige baggrund for de maskinelle vurderingssystemer tilvejebragt, og grundværdisystemet og forslagssystemet blev etableret.

En af grundene til at fremhæve sammenhængen med det tidligere anvendte normtalssystem er at understrege karakteren af forslagssystemet som et vejledende redskab til vurderingsarbejdet. Dette understreges også af, at de beregnede ejendomsværdier kaldes "forslag til ejendomsværdi". Forslagssystemet har altså ikke erstattet vurderingsmyndighedernes arbejde med at ansætte værdierne. Forslagssystemet må snarere betragtes som et redskab, som medfører, at det samlede arbejde med ansættelserne kan ske meget hurtigere og mere nøjagtigt samt på et ligeligt grundlag.

Lokalt skal der således stadig tages stilling til hvert enkelt forslag. Hvis vurderingsrådet er uenig, skal forslaget ændres, og årsagen til ændringen angives med en fravigelseskode.

For at kunne foretage denne gennemgang af forslagene er det nødvendigt, at vurderingsmyndighederne kender til, hvorledes analyserne af de solgte ejendomme finder sted, og hvorledes forslagene til ejendomsværdi beregnes. Dermed vil man blive bekendt med forslagssystemets stærke og svage sider. Der kan så anvendes tid på at supplere systemet med manuelt vurderingsarbejde vedrørende forhold, der slet ikke eller kun til en vis grad dækkes af systemet, og det kan undgås at spilde tid på forhold, der dækkes tilfredsstillende af forslagssystemet.

Hovedprincippet i forslagssystemet er, at der på grundlag af nogle statistiske analyser af de frie salg af ejendomme opstilles en forslagsmodel for hver type ejendom. Forslags-modellen bruges derefter til at beregne forslag til ejendomsværdi for hver ejendom ud fra bygningsoplysninger, beliggenhed og den tidligere udregnede grundværdi. Der beregnes forslag til både ejendomme, der har været solgt, og de ejendomme, der ikke har været solgt i den pågældende periode. Salgsprisen for en solgt ejendom påvirker ikke direkte forslaget til ejendomsværdi for denne ejendom.

I de statistiske analyser indgår alle de frie salg, der er sket i en periode på ca. 3 år forud for vurderingsåret. Alle salgssummerne er omregnet til kontante salgssummer. Endvidere er priserne omregnet til prisniveauet pr. 1. januar i vurderingsåret. Dette sker ved at korrigere de enkelte salgspriser for den konstaterede prisudvikling for den pågældende ejendomstype fra salgstidspunktet til vurderingstidspunktet. Kun de salg, der er angivet som frie salg, medtages, og selv blandt de frie salg sorteres nogle fra, som konstateres at finde sted f.eks. hvis der sker et salg af en ejendom fra et selskab til en hovedaktionær eller hvis hovedaktionæren sælger en ejendom til et selskab.

Beregningen af forslag og de statistiske analyser kan finde sted på et utal af måder. Hvilken måde, der anvendes, styres af den grundlæggende struktur, der vælges for forslagsmodellerne. Under udviklingsarbejdet op til 17. alm. vurdering forsøgte man sig frem med flere forskellige modelstrukturer. De vigtigste kendetegn ved den metode Told- og Skattestyrelsen endte med at vælge er:

Beregning af bygningsværdi og ejendomsværdi svarer til den manuelle fremgangsmåde, der var anvendt tidligere, og beregningen kan let gennemføres manuelt ved hjælp af et beregningsskema.
Beregning af grundværdi og bygningsværdi sker hver for sig.
Det sammenvejede etageareal er ét tal, der udtrykker størrelsen af et en-familiehus.
Der tages udgangspunkt i et "standardhus".
Bygningsværdierne udtrykkes som normtal, dvs. bygningsværdier pr. m².
De statistiske analyser og beregningen af forslag er forskellig for de forskellige typer af ejendomme omfattet af forslagssystemet.

Den grundlæggende type er modellen for parcelhuse, der er delt op i fem trin:

1. Beregning af vægtet etageareal

2. Beregning af generelt normtal

3. Beregning af lokalt normtal

4. Beregning af bygningsværdi (lokalt normtal x vægtet etageareal)

5. Beregning af ejendomsværdi (grundværdi + bygningsværdi)

Fra salgspriserne trækkes grundværdierne fastsat af vurderingsrådene på et tidligere tidspunkt i vurderingsprocessen. Resultatet er kontante salgssummer for "bygningerne" i prisniveauet pr. 1. januar i vurderingsåret.

Disse salgssummer for bygningerne sammenholdes nu med de bygningsoplysninger, der er registreret i BBR, og ved hjælp af en statistisk analysemetode fastlægges det, hvordan bygningens størrelse, alder, installationer, opvarmning, materialer og beliggenhed påvirker salgsprisen.

Siden systemets start i 1981 har der fra tid til anden været diskussion i vurderingsorganisationen om visse tillæg/fradrag. Hvor alle intuitivt accepterer resultatet, at en nyere bygning har en højere værdi end en ældre, har f.eks. tagmaterialets betydning for prisdannelsen været omdebatteret. F. eks. har alle analyser siden 1981 med stor stabilitet vist, at ejendomme med tegltag og i endnu højere grad med stråtag har en højere værdi pr. m² end ejendomme med andre tagtyper. Ved 20. alm. vurdering er forskellen på et bygning med stråtag og en bygning med eternittag f. eks. 500 kr. pr. m² eller ca. 60-70.000 kr for en gennemsnitsbygning.

Der kan ikke heraf udledes, at en ejendom automatisk stiger i værdi, dersom man skulle finde på at lægge strå på en bygning, der er født med eternittag.

Sådanne forhold må betragtes som prisindikatorer. Stråtaget er i denne forbindelse en slags fællesnævner for forhold, som ikke er registreret, nemlig "bløde" værdiskabende faktorer som stil og miljø (stokroseidyl).

Vurderingsmyndighederne er instrueret om, at se på det samlede vurderingsforslag for den enkelte ejendom, og ikke fokusere på enkeltelementerne, dvs. at udøve en "bundliniebetragtning".

Analysen er opdelt i tre dele, som også falder sammen med de første tre trin i forslagsberegningen - jf. ovenfor:

1) Vægtet etageareal:

Udgangspunktet i forslagssystemet er værdier pr. m² bygning. Erfaringen siger, at én m² på 1. sal og én m² i kælderen er mindre værd end én m² i stueetagen. Den første analyse fastlægger derfor forholdet mellem værdierne af 1 m² i stueetagen, i kælderen, på 1. sal osv.

Udgangspunktet er her, at én m² i stueetagen sættes til en værdi på 100 pct., mens værdien af de andre arealer sættes til en lavere procent.

Resultatet af denne analyse er en model for beregning af det vægtede etageareal.

Ved hjælp af denne model kan salgsprisen pr. m² vægtet etageareal nu beregnes for hver af de solgte ejendomme.

2) Generelt normtal:

Den anden del af analysen fastlægger nu en model for det generelle normtal. Denne model viser, hvad den gennemsnitlige bygningsværdi er pr. m² sammenvejet etageareal for et standardhus, og hvordan denne værdi skal forhøjes eller nedsættes, hvis bygningen afviger fra standardhuset m.h.t. alder, installationer, opvarmning, materialer eller størrelse. Det generelle normtal pr. m² bliver således f.eks. højere for nye end for gamle huse, og højere for huse med flere badeværelser end for huse med kun ét bad.

Standardhuset er det samme over hele landet. Det er uden betydning, om det gennemsnitlige hus i et givet område afviger meget fra standardhuset, da standardhuset kun er et "målepunkt", der anvendes i opstillingen af Forslagsmodellen. Resultaterne af forslagssystemet ville blive de samme, selv om man valgte et andet standardhus.

Modellen for det generelle normtal er et gennemsnit for hele landet. Den er fastlagt på grundlag af samtlige salg, og skulle derfor give et meget sikkert udtryk for, hvordan salgspriserne er afhængige af de oplysninger om bygningerne, der findes i BBR.

En anden sag er, at nogle bygningsforhold, der ikke er registrerede i BBR, spiller en rolle for salgspriserne. Dette gælder f.eks. den almindelige bygningskvalitet og bygningens vedligeholdelsestilstand. Hvor disse forhold spiller en væsentlig rolle for værdien, må de indgå i den manuelle del af vurderingsarbejdet.

3) Lokalt normtal:

Det generelle normtal for et bestemt hus vil være det samme, uanset hvor i landet huset ligger. Grundværdierne opfanger en del af den forskel i værdien, der skyldes beliggenheden. Men også bygningernes værdi afhænger af beliggenheden.

Den tredie del af analysen fastlægger derfor, hvor meget det generelle normtal skal korrigeres op eller ned p.g.a. ejendommens beliggenhed.

Dette sker ved for et givet område at udregne det gennemsnitlige generelle normtal for de solgte ejendomme og sammenligne dette tal med den gennemsnitlige faktiske salgspris pr. m² sammenvejet etageareal. Forskellen kaldes en lokalkorrektion.

Lokalkorrektionen er et beløb pr. m² sammenvejet etageareal, som tillægges eller fratrækkes det generelle normtal for at nå frem til det lokale normtal.

Som hovedregel beregnes et lokalt normtal pr. kommune eller vurderingskreds for hver ejendomstype. I visse tilfælde kan der være så store forskelle i beliggenhedsværdi, at der er behov for at have særskilte lokale normtal for dele af en kommune eller vurderingskreds. Det kan være tilfældet, hvor der er stor forskel på by og land, eller hvor en vurderingskreds rummer en blanding af meget attraktive og mindre attraktive områder.

I disse tilfælde kan der via terminal i det kommunale vurderingssekretariat indberettes et delområde med henblik på at få beregnet et særligt lokalt normtal. Det kræves dog fortsat, at der er mindst 25 salg af den pågældende ejendomstype indenfor området inden for de seneste 3 år før vurderingen, idet vurderingsforslagene ellers ville blive basereret på et for spinkelt statistisk grundlag.

Lokalkorrektioner er et meget væsentligt element i vurderingsforslagssystemet. Der kan nemlig være en ganske betydelig forskel på de salgspriser, der opnås for i øvrigt ensartede ejendomme i de forskellige vurderingskredse. For et almindeligt parcelhus er prisen i landets mest prisdyre områder op til 5 gange højere end i et i økonomisk henseende "randområde" med svag efterspørgsel på ejerboliger. Ligeledes kan der inden for en kommunes eller en vurderingskreds' grænser være en betydelig forskel i prisniveauet.

Med udgangspunkt i et standardhus kan enhver ved brug af simple regnearter ud fra oplysninger om en konkret ejendom beregne sig til et "forslag til vurdering". Skemaet er en dokumentation af de EDB-baserede beregninger.

Standardhuset er opført 1965 i mursten og har tegltag og et bebygget areal mellem 80 og 140 m². Det rummer køkken, 1 toilet og 1 badeværelse. Opvarmning sker ved fjernvarme eller centralvarme.

For det første er sikkerheden af beregningen af den lokale korrektion af normtallet meget afhængig af, hvor mange salg man i det givne område har haft til rådighed for beregningen. Jo færre salg, desto mere usikker er den lokale korrektion.

Det andet vigtige forhold er sammenhængen mellem grundværdierne og bygningsværdierne. Hvis grundværdierne i et område er blevet sat for lavt, vil dette resultere i, at der i dette område beregnes en højere lokalkorrektion end i de omkringliggende områder. Der er derfor god grund til at overveje grundværdiansættelsen endnu en gang for områder, hvor den lokale korrektion adskiller sig væsentligt fra omkringliggende sammenlignelige områder. Dette gælder så meget desto mere, hvis grundværdiens andel af ejendomsværdien adskiller sig væsentligt fra tilsvarende forhold i sammenlignelige områder.

Af samme grund bruges også foreløbige vurderingsforslagsanalyser til at kontrollere vurderingsrådenes grundværdiniveauer.

Der vil altid knytte sig en betydelig usikkerhed til skønnet over handelsværdien for en ejendom. Vurderingsforslaget er udtryk for en gennemsnitlig handelsværdi bedømt udelukkende ud fra registrenes oplysninger. En række forhold fremgår imidlertid ikke af registrene:

vedligeholdelsestilstand
bygningsmæssig kvalitet
særlig beliggenhed
særlige anlæg
adgangsforhold
miljøforhold

Hvis et vurderingsforslag ikke skønnes at svare til ejendommens handelsværdi, skal der foretages en ændring af forslaget. Ændringer skal altid ledsages af en kode, der viser årsagen til ændringen, og en tekst, der begrunder ændringen. Ændringen angives som et beløb med et fortegn, der viser, om der er tale om et nedslag i eller et tillæg til ejendomsværdien.

Der kan angives 3 forskellige ændringer for hver ejendom.

Det skønnes, at op til 1/3 af samtlige forslag bør fraviges.

Er forslaget forkert på grund af en fejl i registrene, skal fejlen rettes. Det er planlagt, at forslagene skal kunne nyberegnes ved at gå ind på tele-systemerne og aktivere en ny beregning på grundlag af det rettede register.

Er f.eks. antal lejligheder ifølge vurderingsregistret forkert, skal fejlen rettes af vurderingssekretariatet, og der skal beregnes et nyt forslag, som udskrives på meddelelsen til ejeren.

Er der f.eks. fejl i det bebyggede areal ifølge BBR, skal vurderingssekretariatet rette henvendelse til den lokale BBR-myndighed, som retter fejlen, hvorefter der beregnes nyt forslag til brug for vurderingsmeddelelsen. Samtidig udsendes fra BBR-myndigheden en ny BBR-meddelelse.

Forslagssystemets grundlæggende modeltype beskrevet som ovenfor anvendes for de talmæssigt mest betydende ejendomstyper. Modellen for sommerhuse og rækkehuse er opbygget på tilsvarende måde. Modellen for etageejerlejligheder derimod, adskiller sig fra de øvrige ved, at normtallet inkluderer både bygningsværdien og beliggenhedsværdien. Grundværdien indgår således ikke i beregningen af forslaget til ejendomsværdi for denne ejendomstype, idet normtallene direkte angiver ejendomsværdi pr. m².

Nogle af de ovennævnte modeller er i modificeret eller tillempet form brugt til beregning af forslag for mere sjældent forekommende ejendomstyper.

I 1986 blev rækkehusmodellen for første gang anvendt for 2- og 3-familiehuse, dobbelthuse samt de samme ejendomstyper udstykket i ejerlejligheder.

3.6 Sagsbehandling og klage m.v.

3.6.1 Ændring af vurderinger (klage og revision)

Frem til reformen af vurderingsorganisationen var skyldrådene både regionale klage- og tilsynsorganer, idet de varetog tilsynsopgaven på Ligningsrådets vegne.

Tilsyns- og revisionsbeføjelsen ligger - som på indkomstområdet - hos Ligningsrådet. Ved en ændring af skattestyrelsesloven i 1995 har skatteministeren mulighed for efter indstilling fra Ligningsrådet at bemyndige de statslige skattemyndigheder til at føre tilsyn med vurderingsmyndighederne. Dette skete ved bekendtgørelse nr. 95 af 22. februar 1996, og det er således nu told- og skatteregionerne, der udøver tilsyns- og revisionsbeføjelserne på Ligningsrådets vegne. Det bemærkes, at revisionsbeføjelsen overvejende vedrører spørgsmål af mere teknisk art.

I praksis forudsættes både tilsyn og revision at blive udøvet i samarbejde med skyldrådsformanden. Typiske situationer vil være:

Hvor klagebehandlingen har vist, at der er væsentlige fejl ved ansættelser, der ikke er påklaget,
undersøgelser af bestemte geografiske områder og for visse ejendomstyper har vist manglende overensstemmelse mellem salgspris- og vurderingsniveau,
hvor man på anden måde, f.eks. af ejeren, er gjort bekendt med, at en konkret vurdering er forkert,
hvor en Landsskatteretskendelse eller en domstolsafgørelse har ændret niveauerne for ansættelserne.

Organisatorisk forudsættes tilsynet i regionerne at blive placeret i en særlig enhed adskilt fra skyldrådssekretariatet. Dette er præciseret i en skrivelse fra Told- og Skattestyrelsen af 10. december 1996.

Tilsynsarbejdet omfatter både den indledende planlægning og koordinering af vurderingerne og en efterfølgende kontrol. Tilsynsmyndigheden skal udøve sit virke på grundlag af salgsstatistikker, statistikker over indberettede vurderingsniveauer og oplysninger, der fremkommer i forbindelse med klagebehandlingen. Desuden er der givet mulighed for at udtage ejendomme til særlig undersøgelse efter egne fastlagte kriterier.

Den tidligere revisionspraksis er blevet omdefineret, samtidig med at der er indført en adgang for vurderingsmyndighederne til under visse omstændigheder at genoptage en ansættelse på begæring.

Adgangen til at genoptage en vurdering forudsætter, at en klageberettiget fremlægger nye oplysninger, der kan medføre en ændret ansættelse. Begæringen om genoptagelse skal indgives inden 3 år efter udløbet af vedkommende vurderingsår.

Vurderingsåret er det år, som på meddelelsen til ejeren af ejendommen angives som gyldighedstidspunkt.

Bestemmelsen om genoptagelse er et sidestykke til den genoptagelsesadgang, der findes på skatteområdet. Som følge heraf antages en begæring om genoptagelse ikke at kunne tilbagekaldes, og vurderingsmyndigheden vil (undtagelsesvis) også kunne forhøje den ansættelse, der genoptages.

Told- og skatteregionernes beføjelse til at revidere ansættelser og fordelinger, der er ældre end 3 år, er gjort betinget af Told- og Skattestyrelsens tilslutning til den konkrete afgørelse. En told- og skatteregion vil således f. eks. kunne gennemføre en revision af 20. alm. vurdering pr. 1. januar 1996 indtil udgangen af 1999. Vil told- og skatteregionen derimod gennemføre en revision af en årsomvurdering pr. 1. januar 1994, skal Told- og Skattestyrelsen have godkendt den påtænkte ansættelse eller fordeling. Revisionssager, der er udtaget til undersøgelse af skyldrådene inden de nye genoptagelsesregler trådte i kraft, kan dog afsluttes uden Styrelsens godkendelse.

I øvrigt forelægges revisionssager af særlig betydning fortsat Ligningsrådet.

3.6.2 Opgavefordeling mellem sekretariat og råd

Sagsbehandlingen ved vurderingen af enkeltejendomme - bortset fra besigtigelser - foretages af det kommunale vurderingssekretariat på vurderingsrådets ansvar og i dettes navn på grundlag af de maskinelle forslag og de af vurderingsrådet godkendte niveauer og principper. Vurderingssekretariatet kan kun sammen med vurderingsrådet eller et medlem af vurderingsrådet deltage i besigtigelser.

Vurderingssekretariatet varetager iøvrigt alle under et sekretariat hørende opgaver, herunder oplæg vedrørende områder, niveauer m.v.

Indholdsfortegnelse

Kapitel 3. Vurderingssystemet

3.1 Den historiske baggrund

3.2 Vurderingsorganisationen

3.2.1 Vurderingsmyndighed i første instans

3.2.2 Udnævnelse af vurderingsformænd og -mænd

3.2.3 Klageinstans - skyldråd

3.2.4 Told- og skatteregioner

3.3 De materielle vurderingsregler - generelt

3.3.1 Ejendomsværdien

3.3.2 Grundværdien og forskelsværdien

3.3.3 Fradrag for forbedringer

3.4 Vurdering af særlige kategorier af ejendomme

3.4.1 Ejerboliger

3.4.2 Erhvervsejendomme

3.4.3 Landbrugsejendomme

3.4.3.1 Indledning

3.4.3.2 Grundværdi - Bondegårdsreglen

3.4.3.3 Stuehusets grundværdi

3.4.3.4 Forventningsværdier og frigørelsesafgift

3.4.3.5 Andre udnyttelsesmuligheder

3.4.3.6 Forekomster i jorden

3.4.3.7 Ejendomsværdi

3.4.4 Skovbrugsejendomme

3.4.4.1 Grundværdi

3.4.4.2 Ejerboligfordeling

3.4.4.3 Boliger m.v. og særlige indtægtskilder m.v.

3.4.4.4 Merværdi

3.4.4.5 Ejendomsværdi

3.4.4.6 Sagkyndig bistand

3.5 Maskinelle vurderingssystemer - vurdering af enfamiliehuse m.v.

3.5.1. Historie

3.5.2 Datagrundlaget for de maskinelle vurderingssystemer

3.5.3 Grundværdisystemet

3.5.4 Ejendomsværdi - forslagsmodeller

3.6 Sagsbehandling og klage m.v.

3.6.1 Ændring af vurderinger (klage og revision)

3.6.2 Opgavefordeling mellem sekretariat og råd